הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה באשדוד, בראשות גבי כנפו, דנה אתמול (שלישי) בתוכנית רחבת היקף לפיתוח הרובעים הדרומיים בעיר. התוכנית, המשתרעת על פני כ-3,725 דונם, מבקשת להסדיר את עתודות הקרקע, לקדם שכונות מגורים חדשות, להרחיב את אפשרויות התעסוקה והמסחר ולתכנן את מערך התחבורה העתידי| אשדוד היום

אשדוד ממשיכה לתכנן את עתידה והפעם המבט מופנה דרומה. במשך שנים התרכזה ההתפתחות העירונית בשכונות הקיימות, בהתחדשות העירונית ובהקמת מתחמי מגורים חדשים. אתמול בוועדה, עלה על סדר היום אחד האזורים המשמעותיים ביותר לעתיד העיר: הרבעים הדרומיים, שבהם מצויות עתודות קרקע שיכולות להשפיע על דמותה של אשדוד בעשורים הבאים.

בישיבת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בראשות ממלא מקום ראש העיר גבי כנפו, נדונה במסגרת סעיף 3 תוכנית המתאר המקומית מספר 603-0883348, העוסקת ברבעים הדרומיים של אשדוד. מדובר במהלך תכנוני רחב, שמטרתו אינה רק להוסיף בניינים או להקים שכונת מגורים נוספת, אלא לבחון כיצד ייראה חלקה הדרומי של העיר מבחינת מגורים, תעסוקה, מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ותחבורה. עבור תושבי אשדוד, מדובר בנושא בעל חשיבות מיוחדת. בעיר שבה מחירי הדיור, עומסי התנועה והצורך בשטחי ציבור מעסיקים משפחות רבות, כל התקדמות בתכנון ארוך טווח עשויה להיות משמעותית.

לא רק דירות: תוכנית לעיצוב חלקה הדרומי של אשדוד

על פי מסמכי התכנון שהובאו בפני הוועדה, התוכנית משתרעת על פני שטח של כ-3,725 דונם וכוללת מתחמים המיועדים לפיתוח עתידי, לצד שטחים פתוחים ומערכות תשתית. התכנון מבקש לייצר מסגרת כוללת שתאפשר פיתוח מדורג של האזור, תוך בחינת צורכי המגורים, התעסוקה והשירותים הציבוריים. אחד העקרונות המרכזיים העולים מהמסמכים הוא הרצון להימנע מתכנון מנותק של שכונות מגורים. במקום להקים אלפי יחידות דיור ורק לאחר מכן להתמודד עם המחסור בכבישים, במוסדות חינוך ובשירותים עירוניים, התוכנית מבקשת לבחון את צורכי האזור כמכלול.

המשמעות היא שתכנון השכונות החדשות צריך להתייחס גם לבתי הספר ולגני הילדים, למרכזי המסחר, למקומות העבודה, לשטחים הציבוריים ולמערכת התחבורה שתשרת את התושבים. זוהי גישה תכנונית חשובה במיוחד בעיר גדולה כמו אשדוד, שבה כל שכונה חדשה משפיעה גם על הרובעים הסמוכים ועל מערכות התשתית העירוניות.

מגורים לצד תעסוקה: החזון לרבעים הדרומיים

אחת הסוגיות המרכזיות בתוכנית היא יצירת איזון בין אזורי מגורים לבין מוקדי תעסוקה ומסחר. המסמכים מציגים חלופות תכנוניות שונות, לרבות בחינת היקפי הבנייה, צפיפות המגורים והשימושים האפשריים בקרקע. במסגרת הבחינה התכנונית נכללים גם מתחמים בעלי מאפיינים שונים, כאשר חלקם מיועדים למגורים וחלקם לשילוב שימושים עירוניים נוספים. הרעיון הוא לייצר אזור עירוני פעיל, שלא יהפוך לשכונת שינה בלבד. תכנון המשלב מגורים, תעסוקה ושירותים עשוי לאפשר לתושבים למצוא חלק מצורכיהם בקרבת הבית ולהפחית את התלות בנסיעות ארוכות.

מה עם הפקקים? סוגיית התחבורה נמצאת בלב התכנון

כאן מגיעים לאחת השאלות החשובות ביותר מבחינת תושבי אשדוד. מי שנוסע בשעות הבוקר אל מחוץ לעיר, או מנסה לחזור אליה בשעות אחר הצהריים, מכיר היטב את עומסי התנועה בכניסות וביציאות. לכן, כל תוכנית להרחבת העיר מחייבת התייחסות לשאלה כיצד ינועו התושבים בין הרובעים החדשים, מרכז העיר והכבישים הארציים. גם בתוכנית הרבעים הדרומיים קיימת התייחסות למערך התחבורה ולחיבורים הנדרשים לפיתוח האזור. עם זאת, חשוב להבחין בין תכנון מערכת התחבורה של הרובעים הדרומיים לבין אישור להקמת כניסה נוספת לעיר. התוכנית שנדונה בוועדה אינה מהווה כשלעצמה אישור לסלילת כניסה חדשה לאשדוד. לצד תוכנית הרובעים הדרומיים קיימת תוכנית נפרדת, שמספרה 603-1127117, המכונה ״כביש החולות״. מטרתה של תוכנית זו היא ליצור כניסה דרומית נוספת לאשדוד באמצעות חיבור לכביש 4.

מדובר במהלך תכנוני נפרד, שיש לו חשיבות משמעותית עבור עתיד התחבורה בעיר, אך אין לערבב בין שני ההליכים. התקדמות התכנון בדרום אשדוד קשורה באופן טבעי גם לצורך בפיתוח מערך הכניסות והיציאות מהעיר, אולם אישור תוכנית הרבעים אינו אישור לביצוע כביש החולות.

עבור התושבים, ההבחנה הזאת חשובה: יש מקום לברך על התקדמות תכנונית, אך גם להמשיך ולעקוב אחר מימוש פתרונות התחבורה הנדרשים בפועל.

השטחים הירוקים ומוסדות הציבור: חלק בלתי נפרד מהתוכנית

מעבר למגורים ולכבישים, מסמכי התוכנית כוללים התייחסות גם לשטחים ציבוריים פתוחים, למוסדות ציבור ולצורכי הקהילה. פיתוח שכונות חדשות אינו מסתיים בבניית יחידות דיור. הוא מחייב הקצאת שטחים למוסדות חינוך, לשירותים קהילתיים, לפעילות פנאי ולמרחבים ירוקים.

התוכנית מבקשת לבחון את חלוקת השטחים ואת הקשרים בין המתחמים השונים, תוך התייחסות גם לשטחים בעלי ערך סביבתי ולצורך ביצירת רצף עירוני. עבור משפחות צעירות, מדובר בהיבט משמעותי לא פחות ממספר הדירות שייבנו בעתיד. איכות החיים בשכונה נקבעת גם על פי הנגישות לבית הספר, למרכז הקהילתי, לגינה הציבורית ולשירותים היומיומיים.

גבי כנפו והוועדה המקומית: האחריות לתכנון העיר של המחר

בראש הוועדה המקומית עומד גבי כנפו, ממלא מקום ראש העיר, המלווה את תחום התכנון והבנייה בעיר. הדיון בתוכנית הרובעים הדרומיים ממחיש את היקף האחריות המוטלת על מוסדות התכנון העירוניים. החלטות המתקבלות כיום עשויות להשפיע על העיר גם בעוד עשרים ושלושים שנה. העיסוק בתוכנית בהיקף כזה מחייב ראייה רחבה, שאינה מסתפקת בפתרון נקודתי למצוקת הדיור, אלא מתייחסת גם לתחבורה, לתעסוקה, לסביבה ולצורכי הדורות הבאים. התקדמות התכנון של הרבעים הדרומיים היא הזדמנות חשובה עבור העירייה להציג לציבור תמונה ברורה של עתודות הפיתוח העתידיות ושל האופן שבו הן צפויות להשתלב במרקם העירוני הקיים. לצד ההכרה בחשיבות המהלך, האתגר המרכזי יהיה בהמשך הדרך: תיאום בין הגופים השונים, השלמת ההליכים התכנוניים והבטחת התשתיות שיאפשרו את מימוש התוכניות.

בשורה לתושבים, אבל הדרך למימוש עוד ארוכה

חשוב להדגיש, כי קידום תוכנית מתאר אינו שקול למתן היתרי בנייה או לתחילת עבודות בשטח. בין שלב התכנון לבין הקמת שכונות חדשות עשויות לעבור שנים, ובמהלכן נדרשים אישורים, תכנון מפורט, פתרונות תשתית והליכי ביצוע נוספים. אף על פי כן, עצם קידומו של תכנון כולל לאזור הדרומי של אשדוד הוא צעד בעל משמעות לעתיד העיר. התוכנית מציבה על השולחן שאלות מרכזיות: היכן יתגוררו משפחות בעתיד? כיצד תוכל אשדוד להמשיך להתפתח? אילו שטחים יוקצו לתעסוקה? כיצד יישמרו השטחים הפתוחים? ובעיקר, האם מערכות התחבורה והתשתיות יוכלו לעמוד בקצב הצמיחה?

אשדוד של הדור הבא מתחילה בתכנון של היום

אשדוד היא עיר בעלת פוטנציאל התפתחות משמעותי, אך עתודות הקרקע שלה אינן בלתי מוגבלות. לכן, לתכנון נכון של הרובעים הדרומיים עשויה להיות השפעה מכרעת על יכולתה להמשיך לצמוח מבלי לפגוע באיכות החיים של תושביה. הדיון שהתקיים בוועדה בראשות גבי כנפו מציב את עתיד דרום אשדוד במרכז סדר היום התכנוני ומדגיש את החשיבות שבהיערכות כבר היום לצרכים של מחר.

התוכנית לרובעים הדרומיים מציגה כיוון משמעותי לפיתוח העתידי של אשדוד. היא כוללת חשיבה על מגורים, תעסוקה, שטחי ציבור ותחבורה, אך אינה מהווה אישור לכניסה נוספת לעיר. תוכנית ״כביש החולות״, שנועדה לקדם חיבור דרומי נוסף לכביש 4, מתנהלת בנפרד.

הבשורה לתושבים היא התקדמות בתכנון העתידי של העיר. המבחן הבא יהיה בתרגום התוכניות להחלטות ביצוע, לתשתיות ולשיפור ממשי באיכות החיים.

עו"ד משה גשייד, עוסק בדיני התכנון והבנייה, בהליכי אכיפה ובמיסוי מוניציפלי, הגיב לאישור הוועדה:

"מאחורי כל תוכנית בנייה עומדת החלטה כלכלית שתעצב את פניה של אשדוד לדורות הבאים. התוכניות החדשות המקודמות באשדוד, ובכללן פיתוח מתחם נחל לכיש והתכנון המקיף של הרובעים הדרומיים, אינן מסתכמות בתוספת יחידות דיור או בשינוי ייעודי קרקע. מדובר במהלכים בעלי משמעות תכנונית וכלכלית רחבת היקף, שעשויים להשפיע על שווי המקרקעין, היקף ההשקעות, פיתוח התשתיות, מקורות ההכנסה העירוניים ואיכות חייהם של התושבים.

מנקודת מבט של כלכלת התכנון והבנייה, מאחורי כל תוכנית עומדת מערכת מורכבת של השבחת מקרקעין, כדאיות יזמית, מימון תשתיות וחלוקת הערך הכלכלי בין בעלי הקרקע, היזמים, הרשות המקומית והציבור. לפיכך, הצלחתה של תוכנית אינה נמדדת רק בהיקף זכויות הבנייה שהיא מעניקה, אלא ביכולתה לייצר איזון ראוי בין האינטרסים השונים, להבטיח היתכנות ממשית למימושה, וביכולתה של הרשות המקומית להעמיד את התשתיות והשירותים העירוניים הנדרשים לתמיכה בפיתוח.

בהקשר זה, ראוי לציין את עבודת ועדת המשנה לתכנון ובנייה בראשות עו"ד גבי כנפו, ממלא מקום ראש העיר, במסגרת מדיניות הפיתוח העירונית שמובילה הנהגת העיר בראשות ד"ר יחיאל לסרי. קידומן של תוכניות רחבות היקף מחייב ראייה ארוכת טווח, התמודדות עם אינטרסים מורכבים ויצירת תשתית תכנונית להתפתחותה העתידית של העיר.

אולם, לצד תנופת התכנון, חשוב לזכור כי אישור תוכניות הוא רק תחילתה של הדרך. המבחן המשמעותי מצוי ביכולת לתרגם את זכויות הבנייה שעל הנייר להיתרים, להשקעות ולפיתוח ממשי בשטח.

משום כך, עיר המבקשת לשמר את תנופת צמיחתה ואף להאיצה, נדרשת להשקיע לא רק בתכנון עצמו, אלא גם בהון האנושי המופקד על מימושו. חיזוק אגפי התכנון והרישוי, תגבור הצוותים המקצועיים ובודקי התוכניות וההיתרים, וייעול הליכי העבודה עשויים לצמצם את אי-הוודאות התכנונית, לקצר את משך הטיפול בבקשות ולהאיץ את מימושן של השקעות פרטיות וציבוריות.

מנקודת מבט כלכלית, תוספת כוח אדם מקצועי למערך התכנון והרישוי אינה הוצאה תקציבית גרידא, אלא השקעה בתשתית הכלכלית של העיר. השקעה כזו עשויה להניב תשואה ציבורית וכלכלית העולה לאין שיעור על עלותה, באמצעות קידום פרויקטים, שיפור השירות לתושבים והרחבת בסיס הפעילות הכלכלית העירונית.

בסופו של יום, ההשקעה החשובה ביותר בתנופת הבנייה של אשדוד אינה רק בבטון ובתשתיות, אלא גם באנשים שמאפשרים לתוכניות להפוך למציאות״.

עו"ד משה גשייד, עוסק בדיני התכנון והבנייה, בהליכי אכיפה ובמיסוי מוניציפלי.