תכנית פינוי הבינוי במתחם גאפונוב מבקשת לשנות מן היסוד את אחד האזורים הוותיקים באשדוד: שישה בנייני מגורים ייהרסו, מאות דירות חדשות ייבנו, מבני ציבור, כולל מקיף ד׳, יעברו ארגון מחדש והמרחב העירוני ישנה את פניו. על רקע ההתנגדויות שהוגשו לתכנית, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה צפויה להידרש לשאלות הנוגעות לצפיפות, לתנועה, למוסדות החינוך ולאיכות חייהם של התושבים. האם מדובר בבשורה של התחדשות עירונית או בשינוי דרמטי שמחייב בחינה מחודשת?

מאת מערכת אשדוד היום

רובע ה’ באשדוד ניצב בפני אחד השינויים התכנוניים המשמעותיים בתולדותיו. תכנית ההתחדשות העירונית במתחם גאפונוב, שמספרה 603-1259092, מבקשת להפוך אזור מגורים ותיק למתחם עירוני חדש, צפוף ומודרני, המשלב מגדלי מגורים, מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור. הדיון בהתנגדויות לתכנית ייערך בועדה המחוזית לתכנון ולבניה ב-2/11/2026, בשעה: 11:00 בבאר שבע. ככל שמעמיקים בפרטי התכנית, מתברר, כי לצד ההבטחה לשיפור פני השכונה, ניצבות שאלות כבדות משקל הנוגעות לאופיו העתידי של הרובע וליכולתו להכיל תוספת משמעותית של תושבים.

הדיון בהתנגדויות שהוגשו לתכנית צפוי להיות שלב משמעותי בהכרעה על עתיד המתחם. זהו השלב שבו נדרשת הוועדה המחוזית לבחון לא רק את החזון האדריכלי, אלא גם את השפעותיו על חיי היומיום של התושבים.

מ-168 דירות ל-700: השינוי הדרמטי במספרים

על פי מסמכי התכנית, המתחם משתרע על שטח של כ-35.8 דונם, בתחום רחוב דב גאפונוב, בין הרחובות יהודה הלוי, שדרות הרצל וביאליק. במסגרת התכנית, מוצעת הריסתם של שישה בנייני מגורים קיימים, הכוללים 168 יחידות דיור והקמת מתחם מגורים חדש הכולל 700 יחידות דיור. מדובר בתוספת נטו של 532 דירות ובהגדלת מספר יחידות הדיור לכמעט פי 4.2 מהמצב הקיים.

התכנון כולל חמישה מגדלים וחמישה מבנים מרקמיים, לצד שטחי מסחר, תעסוקה, מבני ציבור וכיכר עירונית. עוד נקבע, כי 30% מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות, נתון שעשוי להשפיע על הרכב האוכלוסייה העתידי ועל הביקוש לשירותים העירוניים.

מדובר בתוספת משמעותית של יחידות דיור בשטח עירוני מוגדר, המעלה באופן טבעי שאלות בדבר היקף התשתיות הנדרשות לתמיכה באוכלוסייה החדשה.

מקיף ד’, אולם הספורט והמעונות: גם מוסדות הציבור בתמונה

אחד ההיבטים המשמעותיים בתכנית הוא הכללתם של מוסדות ציבור קיימים בתחום התכנון. בין היתר, התכנית כוללת את בית הספר התיכון מקיף ד’, אולם הספורט, הספרייה ואשכול מעונות היום הסמוך. על פי דברי ההסבר לתכנית, הכללתם נועדה להסדיר ולארגן מחדש את השטחים הציבוריים ולהגדיל את זכויות הבנייה בתחום בית הספר. התכנית כוללת גם הריסה של אולם ספורט ומעונות יום קיימים, לצד הקצאת שטחים לשימושים ציבוריים.

שאלה ציבורית חשובה: כיצד יישמר הרצף התפקודי של מוסדות החינוך והקהילה במהלך מימוש התכנית?

האם יובטחו פתרונות חלופיים לפני הריסת המבנים הקיימים? כיצד יושפעו התלמידים, ההורים והצוותים החינוכיים מתקופת הבנייה? והאם התשתיות הציבוריות החדשות יוקמו במועד שיאפשר להן לתת מענה לאוכלוסייה המתרחבת? אלו שאלות המחייבות תשובות מפורטות מצד הגורמים המתכננים והמבצעים.

עומסי תנועה, חניה ונגישות: האם הרחובות יעמדו בעומס?

אחת הסוגיות המרכזיות בכל תכנית התחדשות עירונית בהיקף כזה היא השפעתה על מערך התחבורה. תוספת של מאות דירות, לצד שטחי מסחר ותעסוקה, עשויה להביא לגידול במספר כלי הרכב הנכנסים למתחם והיוצאים ממנו, בשעות הבוקר ובשעות אחר הצהריים. המסמכים כוללים הוראות לתכנון מרתפי חניה ולהסדרת תנועת כלי הרכב ובין היתר נקבע, שלא תותר גישה ישירה לחניונים משדרות הרצל ומרחוב יהודה הלוי. המשמעות היא שתכנון הכניסות והיציאות מהחניונים והשתלבותן ברשת הרחובות המקומית מחייבים תשומת לב מיוחדת. יש לבחון האם פתרונות התחבורה המוצעים מספקים מענה גם לתושבים הקיימים וגם לאוכלוסייה החדשה, ומה תהיה השפעת התכנית על הרחובות הסמוכים.

השטחים הציבוריים: יותר בנייה, פחות קרקע פתוחה?

בחינת טבלת השטחים במסמכי התכנית מגלה נתון נוסף הראוי לתשומת לב.מבמצב המאושר, השטח הציבורי הפתוח עומד על כ-3,830 מ”ר. במצב המוצע הוא עומד על כ-3,626 מ”ר. כלומר, על פי טבלת ייעודי הקרקע, מדובר בצמצום של כ-204 מ”ר בשטח הציבורי הפתוח. עם זאת, התכנית מוסיפה כיכר עירונית בשטח של כ-668 מ”ר ולכן אין להסיק מהנתון לבדו, כי כלל השטח הציבורי הפתוח לשימוש התושבים מצטמצם. השאלה החשובה היא לא רק כמה שטח ציבורי יופיע בתשריט, אלא מה תהיה איכותו בפועל: האם יהיו בו מספיק עצים, הצללה, מקומות ישיבה, שטחי משחק ומרחבים קהילתיים? האם התכנון החדש ישמור על תחושת המרחב המאפיינת חלקים מהרובעים הוותיקים באשדוד?

גם לעצים ולסביבה יש מחיר

מסמכי התכנית כוללים התייחסות לעצים בוגרים ובהם עצים המיועדים לשימור, להעתקה ולכריתה. כמו כן, התכנית כוללת נספחים העוסקים במיקרו-אקלים, בניהול מי נגר, בניקוז ובתשתיות. אחד הנתונים הבולטים במסמכים הוא היקף עבודות החפירה הצפוי, הנאמד בכ-178 אלף מטרים מעוקבים של עודפי חומרי חפירה. היקף כזה ממחיש את מורכבות הביצוע ואת הצורך בתכנון מוקפד של עבודות הבנייה, תנועת המשאיות וההשפעות הסביבתיות. גם במקרה זה, השאלה אינה אם ניתן לבנות, אלא כיצד ניתן לבצע את העבודות תוך צמצום הפגיעה בתושבים ובסביבה.

מי עומד מאחורי התכנית?

על פי מסמכי התכנון, מגישי התכנית הם עיריית אשדוד וחברת איי סי אר ישראל קנדה ראם החזקות בע”מ. לפי דיווח של ישראל קנדה לבורסה, בעלי המניות בקבוצת ראם כוללים את רז עוזרד, משפחת קשי, אבי חורמרו, פועלים אקוויטי וגורם נוסף באמצעות נאמנות. החברה מופיעה גם כיזמית התכנית.עורכת התכנית הראשית היא האדריכלית רבקה שורץ, ממשרד קיקה ברא”ז אדריכלים ומתכנני ערים.מעורבות העירייה בהגשת התכנית מדגישה את החשיבות הציבורית של ההליך ואת האחריות לבחינת מכלול השיקולים העירוניים, מעבר להיבטים הכלכליים והתכנוניים של הפרויקט.

ההתנגדויות: המבחן האמיתי של מוסדות התכנון

הליך ההתנגדויות הוא חלק מהותי ממערכת התכנון בישראל. זהו השלב שבו בעלי זכויות ותושבים שנפגעים או עלולים להיפגע מתכנית יכולים להציג את טענותיהם בפני מוסדות התכנון, במטרה להביא לשינוי התכנית או לבחינה מחודשת של הוראותיה.

הוועדה המחוזית מוסמכת לבחון את ההתנגדויות, לקבל אותן באופן מלא או חלקי, לדחות אותן או להורות על שינויים בתכנית בהתאם להוראות הדין. במקרה של מתחם גאפונוב, מדובר בהחלטה בעלת משמעות רחבה. הוועדה תידרש לאזן בין הצורך בקידום התחדשות עירונית, בחיזוק מבנים ותיקים ובהגדלת היצע הדיור, לבין החובה להבטיח סביבת מגורים ראויה ותשתיות עירוניות מתאימות. אין ספק, שהתחדשות עירונית היא יעד חשוב עבור אשדוד. מבנים ישנים זקוקים לחידוש, התושבים זכאים למיגון ולתנאי מגורים משופרים, ולעיר יש אינטרס ברור לנצל באופן יעיל את הקרקע העירונית. אולם התחדשות עירונית מוצלחת אינה נמדדת רק במספר הדירות שנוספו או בגובה המגדלים. היא נמדדת גם ביכולת של משפחה לצאת בבוקר מהבית בלי להיתקע בפקקים, ביכולת של ילד להגיע בבטחה לבית הספר, בזמינותם של מוסדות ציבור ובאיכות המרחבים הפתוחים.

ההכרעה שתעצב את עתיד הרובע

התכנית במתחם גאפונוב היא הרבה יותר מפרויקט נדל”ני. היא עשויה לשנות את המרקם העירוני, את צפיפות המגורים, את מערך התחבורה ואת אופי החיים באזור. הדיון בהתנגדויות שייערך בוועדה המחוזית ב:2/11/26 הוא הזדמנות לבחון לעומק את התכנית ולהבטיח שהשינוי המתוכנן ייעשה מתוך ראייה עירונית רחבה.

השאלה המרכזית אינה אם רובע ה’ צריך להתחדש. התשובה לכך ברורה. השאלה היא כיצד מבטיחים שההתחדשות תשרת בראש ובראשונה את התושבים ולא תהפוך את איכות החיים שלהם למחיר שיש לשלם בדרך להקמת מאות דירות חדשות.

באשדוד היום נמשיך לעקוב אחר הליכי התכנון, הדיון בהתנגדויות וההחלטות שיתקבלו בנוגע לעתיד המתחם.

תמונה ראשית: בהתאם לסע׳ 27א לחוק ז״י