תכנית איחוד וחלוקה במרכז המסחרי הישן ברובע א’ באשדוד משרתת את כולם חוץ מאת בעלי החנויות במרכז המסחרי – האם זהו גזר דין מוות למרכז המסחרי הוותיק?!
מרכז רובע א׳, הרובע הראשון של העיר, מהווה עבור רבים זיכרון נוסטלגי חביב מהילדות הרחוקה. תכנית פינוי-בינוי ברובע א’ באשדוד מותירה את בעלי החנויות במרכז המסחרי הוותיק מחוץ לתמורות, מחייבת אותם בעלויות שימור כבדות, מונעת מהם זכויות בנייה – וכל זאת בלי שותפות אמיתית בתהליך. האם זו סיבה טובה להכריז על המקום כ״מתחם לשימור״? מה המשמעות כלפי הסוחרים הוותיקים? כעת מסתבר, כי תכנית איחוד וחלוקה במרכז המסחרי עלולה לשרת את כולם פרט לבעלי החנויות שלא נשארים חייבים. מי זה היזם המוביל את התכנית ומה המשמעויות?
עו”ד יניב כהן מזהיר מהשלכות התכנית: “גיבנת כלכלית עצומה”
עו”ד יניב כהן המייצג עשרות בעלי נכסים במרכז המסחרי שהם גם הבעלים של למעלה מ- 100 חנויות, בעתירה מנהלית כנגד התכנית, מזהיר: “התכנית פוגעת בזכויות קניין בסיסיות, מונעת מימוש זכויות בניה קיימות ומטילה על בעלי החנויות גיבנת כלכלית עצומה מעצם סיווג המרכז כמתחם לשימור ללא תמורות ומכאן כבר לא תהיה דרך חזרה לשיקום המרכז המתפורר”.
מי מרוויח מהתכנית – ומי נושא בנטל?
מדובר בתכנית שאושרה ופורסמה ברשומות בחודש ינואר 2025 לאחר שהוגשה עתירה מנהלית כנגד התכנית ובקשה לצו מניעה. התכנית החולשת על-פני שטח מטורף של כ- 30 דונם שבפועל מתגמלת אך ורק 30 בעלי דירות ו- 17 בעלי חנויות ויזם “רעב מאוד” ששטחם נפרס על פני כ- 8 דונם והכל על גבם של 161 בעלי חנויות 42 בעלי דירות ו- 81 בעלי משרדים הפרוסים על פני שטח של למעלה מ- 22 דונם.
פינוי-בינוי בדרום – שימור בצפון
בחלק הצפוני של המתחם, נמצא המרכז המסחרי שמיועד לשימור ואילו בחלק הדרומי של המתחם נמצאים בעלי הנכסים במתחם שצפוי לעבור פינוי בינוי, על-ידי הריסת מבני רכבת ומבנים מסחריים ישנים והקמה במקומם של גורדי שחקים הכוללים למעלה מ- 300 דירות, שטחי מסחר, משרדים, שטחי ציבור וחניון תת קרקעי. התכנית שווקה מהיום הראשון כתכנית שהמטרה המרכזית בה היא שיקום המרכז המסחרי אך המציאות תוך כדי תנועה משתנה לנגד עיניהם ההמומות של בעלי החנויות.
פערים עצומים בין התמורות – תלוי איפה אתה נמצא במתחם
התוצאה העגומה לבעלי החנויות במרכז המסחרי מתגלה בימים אלו:
חנות הנמצאת בתוך מתחם הפינוי בינוי תקבל תמורה של דירה חדשה הכוללת 4 חדרים בשטח של 105 מ”ר, בתוספת מרפסת וחניה, ואילו חנות במרכז המסחרי תקבל עלויות שימור מאסיביות ללא כיסוי ופגיעה משמעותית בשווי בכך שתימנע מהם האפשרות לממש זכויות בנייה שהיו קיימות בתכניות בנין עיר קודמות.
“שני מתחמים – שני דינים”
עו”ד יניב כהן התייחס לכך: “בוצעה פה חלוקה לשני מתחמים נפרדים בתוך תכנית אחת, כאשר על מתחם אחד חלים הכללים של תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים המונעים חלוקת תמורות לא שוויונית ועל המתחם השני לא חלים הכללים. התוצאה, שניתן לחלק את התמורות בצורה שרירותית, כפי שעשו. יש הלכה של בית המשפט העליון (בגץ אירני) שקובעת שכאשר קיים קשר בין המתחמים אז הצד הנהנה מהטבות צריך לאזן את הצד שלא נהנה מהטבות וזה לא קרה פה”.
ההבטחות לשיפוץ החנויות – התגלו כהבטחות שווא
במסגרת התכנית, הבטיחו לבעלי החנויות במרכז המסחרי הבטחות שווא, שהיזם ישפץ להם על חשבונו את חזית החנויות שלהם. היועץ המשפטי של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום עו”ד ניר שטרן התייחס לנושא השיפוץ שהובטח לבעלי החנויות במרכז במסגרת הדיון שהתקיים ביום 26.2.2025 בעתירה מקבילה שהוגשה ע”י הגב’ סלי אדרי בעלת חנות במרכז המסחרי: “הוועדה המחוזית הבינה שההשקעה במרכז המסחרי של המשיבה 3 מתייחסים רק לשטחים הציבוריים ולא לשטחי הנכסים עצמם. מדובר בנכסים פרטיים”.
“המטרה המרכזית – בכלל לא הייתה שיקום המרכז”
במסגרת הדיון בעתירה הנוספת שהגישו בעלי החנויות כבר נאמר בפה מלא ע”י עו”ד של היזם, כי המטרה המרכזית של התכנית לא הייתה לשקם את המרכז המסחרי: “לב התכנית היה פינוי בינוי באזור שבסופו של דבר אושר בו הפינוי בינוי… למעשה היה, ניתן היה לקבוע תכנית רק לאזור הפינוי בינוי…”
בית המשפט לא משתכנע – וממליץ למשוך את העתירות
בית המשפט המליץ לעותרת סלי אדרי למשוך את העתירה בשביל שתימנע מ “חרב ההוצאות”. קדם לדיון בבית המשפט בקשה שהגישו בעלי החנויות לאחד את העתירה שלהם ביחד עם העתירה של הגב’ סלי אדרי בקשה שנדחתה ע”י כב’ השופט אליהו ביתן שנימק זאת כך: “אמנם העתירה בתיק זה מתייחסת לאותה תכנית אליה מתייחסת גם עתירת המבקשים בעת”מ 49295-02-25, אולם הטענות בכל אחת מהעתירות שונות וכובד המשקל בכל אחת מהעתירות מונח במרכיב אחר של התכנית. ועל כן אין מקום לקיים דיון משותף בשתי הבקשות”.
עו”ד כהן: “החלטה שגויה שמעידה על גישה מראש”
עו”ד יניב כהן התייחס להחלטה וציין: “בכל הכבוד, ההחלטה של השופט שגויה ולא ברורה ומלכתחילה סימנה את דעתו ואת העתיד לבוא. שני ההליכים עסקו בעניין דומה כנגד התכנית וכפועל יוצא עסקו בשאלות עובדתיות ומשפטיות זהות, כאשר חלק מהעותרים בשני התיקים הגישו גם יחד התנגדות לתכנית. בהתחשב בעובדה שהשופט לא רצה לדון באף אחד מההליכים והמליץ למשוך את העתירות ממילא יכל לעשות את זה במאוחד ולא בנפרד”.
החלטת הוועדה המחוזית – ללא “רגישות ציבורית מיוחדת”
הפנייה לבית המשפט לעניינים מנהליים (מחוזי באר שבע) בוצעה בלית ברירה לאחר שיו”ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה (מחוז דרום) עו”ד עודד פלוס דחה את בקשת הרשות שהגישו המתנגדים לערור בפני המועצה הארצית לתכנון ובניה. בהחלטתו מיום 2.1.2025 כתב בין היתר: “…ולא השתכנעתי, כי טענות המבקשים הינן בעלות השלכות רוחב, חשיבות או רגישות ציבורית מיוחדת, המצדיקות מתן רשות ערר למועצה הארצית”.
הבעיה המרכזית: שימור יקר – בלי תמורה
מה שמטריד את בעלי החנויות בתכנית זה לא העובדה שהם לא נכללים במתחם הפינוי בינוי או כי היזם לא משפץ להם את החזית של החנויות שלהם אלא העובדה שהם נשארים עם העול הכבד של עלויות השימור הגבוהות ללא קבלת תמורה מתאימה תוך כדי שנשללת מהן האפשרות לממש את זכויות הבניה שהיו קיימות בתכניות העיר הקודמות. באופן מאוד מוזר דווקא המבנה ההיסטורי והאיקוני של ‘קולנוע דגון’ הוחרג מחרב השימור וצפוי לקום בו גורד שחקים לפי התכניות העירוניות הקודמות, שיכלול חניון תת קרקעי.
עו”ד כהן: “אין בכלל תכנית סטטוטורית לשימור באשדוד”
טוען עו”ד יניב כהן, כי: “אין תכנית סטטוטורית לשימור בעיר אשדוד כבערים אחרות או החלטה מאושרת של הועדה לשימור אתרים ולכן לא ניתן לסווג את המתחם כמתחם לשימור, מעבר לזה שההחלטה לקבוע את המרכז כמתחם לשימור לא הייתה חלק מהתכנון המקורי של עורכי התכנית והאדריכל שערך את נספח השימור בעירייה משה שפירא אף ציין במפורש בנספח השימור של התכנית כי המרכז המסחרי לא הוכרז כמבנה לשימור ולכן המתחם נותר ללא שינוי עם שיפוץ המרחבים הציבוריים בלבד”.
תכנית האב – לא חוקית, לא מחייבת, אבל קובעת
אז איך בכל זאת נקבע המרכז כמתחם לשימור?
האדריכל מטעם יוזמת התכנית חברת רבייב פרויקטים, מר גיל מינסטר, שבמקרה הינו בעל מניות בחברת היזם, נתן שירותי תכנון לעיריית אשדוד והיה העורך של “תכנית אב” לעיר שסיווגה את המתחם המסחרי כמתחם לשימור. כיום, מסתמכים בעירייה על “תכנית האב” לצורך קביעת המרכז המסחרי כמתחם לשימור למרות ש”תכנית אב” אינה תכנית לפי חוק התכנון והבניה אינה עוברת את הליכי התכנון הקבועים בחוק ולכן אינה מחייבת משפטית.
האם יש אופק? הצעה אלטרנטיבית – נדחתה גם היא
אפשרות להתארגן לשיפוץ במרכזון ללא קשר לתכנית?
במסגרת החלטת השופט בעתירה מיום 9.4.25 הומלץ לבעלי החנויות לבחון אפשרות להתארגן על הצעה משותפת לתכנית למרכז המסחרי שאיננו כלול בתכנית הפינוי בינוי. בעלי החנויות פנו לעיריית אשדוד, הועדה המחוזית וליזם לבקש את הסכמתם לכך שהם יגישו תכנית חדשה על חשבונם שתבטל את הוראות השימור ולא תפגע בזכויותיהם ומשסורבו באופן מוחלט ביקשו מבית המשפט החלטה בבקשה לצו הביניים על אף “חרב ההוצאות” המונפת על ידי השופט מהרגע הראשון. בשלב הזה של ההליך, דחה בית משפט את בקשת בעלי החנויות לצרף עוד 30 בעלי חנויות נוספים לעתירה ונפסק לחובתם 15 אלף ₪ הוצאות ונדחתה בקשתם לצו ביניים שיעצור את התכנית עד להחלטה בעתירה תוך שחוייבו בעלי החנויות בהוצאות בסך 45 אלף ₪ נוספים וכל זאת לפני שניתן פסק דין בעתירה.
עו”ד כהן מסכם: “גזילה של קניין פרטי – תוך סתימת פיות משפטית”
עו”ד כהן סיכם: “מדובר בסיטואציה מאוד מפלה ומקפחת והתערבות גסה של יזם ורשויות בקניין הפרטי של בעלי עסקים שמשמש להם לפרנסה מרבית חייהם מבלי שהם מעורבים בתהליך. בית המשפט מטיל עליהם הוצאות לא סבירות על ימין ועל שמאל על בקשה טכנית ופשוטה ועל דיון אחד שהתקיים בבקשה לצו ביניים ואנחנו עוד לפני פסק הדין בעתירה. גם מהבחינה המשפטית, נראה שבית המשפט אינו מעוניין להתערב בהחלטה ובכך למעשה משאיר את בעלי העסקים ללא ערכאת ערעור שתבקר את החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה לאשר את התכנית”
תגובות לכתבה:
פנינו לעו״ד טדי מנשה, גיל מינסטר ועיריית אשדוד- שלושתם טרם הגיבו עד לכתיבת שורות אלה. נשמח לפרסם את תגובותיהם כשימסרו.
