רוני סאיג על ההחלטה להמשיך את בניית בית המלון בלידו: ״נתנגד להחלטת ועדת העררים״

ועדת העררים החליטה לאשר את בניית בית המלון בחוף לידו ויו״ר המאבק נגד הבנייה בחוף, רוני סאיג, לא נותר אדיש: ״יום עצוב לחובבי הטבע, הסביבה והיםהתנגד״

בתחילת השבוע החליטה ועדת העררים לבטל, למעשה, את החלטת הולחוף ולאשר את המשך בניית בית המלון בחוף לידו. נציין, כי מדובר בבניה חדשה אומנם בגבול ה-100 מטרים מחוף הים אך ההיתר הקיים לתכנית ניתן כבר לפני שנים וועדת העררים התבססה בעיקר על עובדה זו. מי שהתקשה לקבל את הבשורה ולא נותר אדיש אליה הוא מי שניהל את המאבק מתחילתו, רוני סאיג, שאמר: ״פנייה אישית הועברה לשרה לאיכות הסביבה, לגופים הירוקים במטרה לבחון מהי הדרך הנכונה להתנגד ולערער על החלטת ועדת הערער״.

להלן תגובתו של רוני סאיג, יו״ר המאבק שהתנגד לבניית בית המלון בחוף לידו:

״בתדהמה ובהלם רב, קיבלנו במטה המאבק נגד הבנייה בחוף הים את החלטת ועדת הערער מ 27-02.

ראשת ועדת הערער העדיפה את הזכות הקניינית של היזם על פני האינטרס הציבורי הרחב, בכך היא החליטה שהאינטרס של היזם גובר על:
1 תחולת החוק כפי שנקבע ב 2004

2. וכן על הנחיות ראשת מינהל התיכנון דלית זילבר 01-2020
3. ועל החלטת ועדת הולחוף מ 01-2021 שטענה שיש לדחות את התוכניות ולבטלן.

בנוסף לכך הועדה טענה ששינויים בתוכניות שאושרו אינם מחייבים ביטול ופתיחה מחדש בשל העדפת אינטרסים אלו. בעוד החוק קובע כי שינויים בתוכנית (בפרט תוכנית זאת!) מביאים לצורך ואף לחובה לאישורה הכולל מחדש.

זהו יום עצוב לחובבי הטבע, הסביבה והים, אך זהו יום עצוב לתושבי ותושבות אשדוד בפרט, כאשר נערך ״סחר מכר״ שלא ברשות ושלא עפ״י דין להבנתנו בחוף הים של כולנו. אם לא נעצור זאת שוב, חוף לידו לא יהיה כפי שהיה.

פנייה אישית הועברה לשרה לאיכות הסביבה, לגופים הירוקים במטרה לבחון מהי הדרך הנכונה להתנגד ולערער על החלטת ועדת הערר״.

להלן כתבה שהתפרסמה בנושא זה באשדוד היום בתחילת השבוע:

קום יקום בית המלון בחוף לידו: ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה התכנסה היום במטרה לדון בערר שהגישו היזמים של בניית בית המלון בחוף לידו על ביטול התכנית. בשורה התחתונה: הועדה החליטה לאשר את המשך בניית המלון ובקרוב מאוד, יוכלו תושבי העיר ליהנות מאטרקציה תיירותית משמעותית ביותר לעיר

היזם קובי אברהמי, מנכ״ל חברת ״אופק השקעות״ לא הכיר את העיר אשדוד ובכל זאת, החליט להשקיע בה ממיטב כספו. בחודש יולי האחרון (2021), החליטה ועדת הולחוף, אשר תפקידה העיקרי לשמור על הסביבה החופית במדינת ישראל ובעיר אשדוד בפרט, לבטל לאברהמי את אישור היתרי הבניה שקיבל לצורך הקמת בית המלון בחוף ״לידו״.

החברים הדוגלים בהשקפה ״ירוקה״ צהלו משמחה. חוף הים יישאר טבעי, ככל הניתן, ולא יוקם עליו שום בית מלון או כך לפחות חשבו. בסמוך להחלטה זו, החלטתי להפגש עם אברהמי, ונדגיש כאן, שעל אף שם המשפחה הזהה לא קיים בינינו שום קשר משפחה זה או אחר.

פגשתי את אברהמי בשעת צהריים, קיץ ולחות שרק אשדוד יודעת לייצר כמותה.

אברהמי הגיע ״לתת תשובות״ לשאלות נוקבות ששאלנו אותו. לזכותו ייאמר, שהגיע עם אפס אגו וגם הוא הבין, שהוא מחוייב לתת תשובות לתקשורת, המעבירה את המידע לציבור. נכון, מדובר ביזם פרטי שלא באמת חייב תשובות אך בבואו לעיר אשדוד לבנות עליה מלון, חשב אברהמי שיהיה נכון לדבר עם התקשורת.

פגשתי אדם שעל אף שקיבל מכה רצינית מהולחוף, שאולי יזם אחר היה מתמוטט ממנה, אבל לא אברהמי, שמר על ראש מעל המים. אברהמי, למרבה הפלא, שמר על אופטימיות גבוהה וחזר ואמר: ״בית המלון הזה יקום במקומו הנוכחי״.

״כיצד זה ייתכן?״, שאלתי אותו וחשבתי לעצמי, שגם טובי היזמים המקושרים, לא הצליחו לשנות את ההחלטה של הולחוף. אברהמי היה נחוש.

היום (ראשון), נחישותו של אברהמי והאופטימיות שבה דגל מהרגע הראשון, הוכיחו את עצמם והוא קיבל תשובה שכל יזם רק היה חולם עליה. חברת ״אופק החזקות״ צפויה להאיץ את בניית בית המלון וכבר בקרוב, יוכלו תושבי העיר להנות מאטרקציה תיירותית משמעותית, שתכלול מלון , מסעדה יוקרתית ומקום מטופח על שפת הים. הניסיון של ועדת הולחוף להשען על מקרה חוף פלמחים, שבו הוכרע להותיר אותו ללא בניה, לא צלח משום שיש תכנית בניה שכבר אושרה במקום לפני שנים ולא ניתן היה לחלוק עליה.

ועדת העררים החליטה לאפשר לאברהמי להמשיך לבנות את בית המלון וביטלה, למעשה, את ההחלטה הקודמת של הולחוף. זה בקליפת אגוז.

מי שמעוניין לקרוא את כל הפרטים, מוזמן להמשיך לקרוא.

ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה בראשות עו"ד אורית קוטב, יו"ר ועדת המשנה לעררים, התכנסה היום (ראשון) לדון בעניין הערר שהגישו היזמים של בית המלון בחוף לידו לכך שהתכניות שלהם נדחו בועדות הקודמות.

התכניות ועיקריהן:

העררים שהוגשו ונדונו היום בפני הועדה עוסקים בהחלטת ועדת הולחוף מיום 21.7.2021 לדחות שתי תכניות בעלות מאפיינים דומים של בניית בית מלון בחוף לידו בעיר אשדוד. התכנית הראשונה היא תכנית מס' 603-0760116 מלון בחוף לידו, אשר יועדה למגרש 12א וחלה במקרקעין הידועים כגוש 2061 בחלקה 143 באשדוד. התכנית השנייה היא תכנית מס׳ 603-0760389 מלון בחוף לידו, אשר יועדה למגרש 17א וחלה במקרקעין הידועים כגוש 2061 בחלקה 143 וגוש 2076 בחלקה 175 באשדוד. התכניות נמצאות בקו החוף, קרי פחות מ-100 מטר מקו המים.

התכניות נועדו להחליף תכניות מאושרות (מהשנים 2015 ו-1980 בהתאמה) במגרשים הרלוונטיים: תכנית 3/119/03/3 במגרש 12א ותכנית 2/119/03/3 במגרש 17א.

התכנית ביחס למגרש 12א':

בתאריך 18.02.2004 אושרה תכנית האב לחוף לידו אשדוד, שמעגנת רצועת מלונאות ונופש בה נכלל גם מגרש 12א. ביום 27.02.2008 נדונה ואושרה תכנית מפורטת בולחוף, ובשנת 2015 פורסמה תכנית זו למתן תוקף. במסגרתה של תכנית זו מתוכנן במגרש מלון בשטח בינוי כולל של 6,754 מ״ר, הכוללים 66 חדרים, שטחים נלווים ושטחי מסחר וכנסים המשרתים את הפרויקט.

השינויים המבוקשים בתכנית

התכנית המוצעת למגרש12 א מבקשת כמה שינויים: ראשית,להגדיל את מספר החדרים במלון מ- 66 ל-120, תוך שמירת הנפח המתוחם על ידי קווי הבניין. שנית, לשנות את מפלס הכניסה למלון ולהנמיכו ב-1.2 מ׳ כדי להתאימו למפלס הטיילת הקיים, ללא חריגה מהגובה המאושר. שלישית, לאשר הבלטה מקומית בגובה של חדרי המדרגות והמעליות בגג, לצרכי מילוט ונגישות, שתוסיף 2.90 מ' ותאפשר חזית חמישית בגג המלון. לבסוף, התכנית מבקשת לשנות את מיקום זיקת ההנאה במגרש, שתכליתה לשמש שטח ציבורי פתוח למעבר ברכב.

התכנית ביחס למגרש 17א'

בשנת 1980 אושרה במגרש 17א תכנית, שכוללת את המגרש כחלק מ״אזור מיוחד לפיתוח חוף הים״ ומקנה זכויות בניה במקרקעין. בתאריך 18.02.2004 אושרה תכנית האב לחוף לידו אשדוד, שמעגנת רצועת מלונאות ונופש בה נכלל גם מגרש 17א. בשנת 2004, במקביל לכניסתו לתוקף של חוק שמירת הסביבה החופית, התשס״ד-2004 ואישור תכנית , אושרה למתן תוקף במגרש 17א תכנית מפורטת, שמייעדת את המגרש לבית מלון עירוני בשטח בינוי כולל של 5,810 מ״ר, הכוללים 66 חדרים, שטחים נלווים ושטחי מסחר וכנסים המשרתים את הפרויקט. בהתאם לתכנית זו החלה במגרש בניה, מכוח היתר בניה שניתן ביום 27.08.2017 וחודש ביום 27.08.2019. בהתאם להיתר החלו במגרש עבודות הריסה, גידור, דיפון, סילוק מי תהום וחפירה וכן הסתיימו עבודות איטום והקמת המרתף.

התכנית המוצעת למגרש 17א אף היא מציעה כמה שינויים: ראשית, הגדלת מספר החדרים מ-66 ל-84, באמצעות השלמת בינוי בפטיו הפנימי של המלון בהיקף של 2,500 מ"ר ללא שינוי בקווי הבניין והגדלת נפח הבינוי החיצוני, למעט חריגה של כ-20 ס״מ צפונה ודרומה לטובת מרפסות. שנית, הגבהת הגובה האבסולוטי המאושר ב-4.7 מ׳, לגובה כולל של 20.10 מ׳, כדי להתאים את מפלס הקרקע למפלס הטיילת הקיימת וכדי להתאים את גבהי התקרות בחללים הציבוריים במלון לסטנדרט המקובל. בתוך כך, הגבהה זו נועדה גם כדי להסדיר ״חזית חמישית״ בגג המלון ולשם כך כוללת התכנית הקמת מעלית ומדרגות לגג לצורך נגישות ומילוט. לבסוף, במסגרת התכנית מתחייב היזם להסדיר שימוש חופשי לציבור בחלק מהשטח הפרטי הפתוח של המלון, במימון
ותחזוקה של המלון.

בתאריך 21.07.2021 ניתנה החלטת הולחוף שדחתה את שתי התכניות ועיקר נימוקיה היו חוסר התאמה של התכניות המוצעות לעקרונות תמ״א 1, היות שהן כוללות בינוי עבור מלון בהיקף זכויות משמעותי שאינו תואם לתפקודו של חוף הים כמרחב פתוח לציבור, וחוסר התאמה למדיניות הועדה לעניין בינוי בתחום חוף הים.

בדיוק על החלטה זו של הולחוף הגישו היזמים עררים אשר נדונו היום בפני ועדת העררים ,כאמור.
טענות הצדדים:

הטענות של חברת ״אופק החזקות״, היזמית של פרויקט בניית בתי המלון

ועדת הולחוף שגתה שגיאה משפטית מהותית בפרשנות התכניות החלות ומעמדן: במגרשים ישנן תכניות תקפות, אשר תמ"א 1 אינה פוגעת בתקפותן נוכח ס' 8.3.1. לכן, דחיית התכנית המבוקשת מהווה סתירה לוגית מובנית, שכן הולחוף אמנם מכירה בקיומן של התכניות התקפות לבינוי למלונאות, אבל בפועל מתעלמת מהן בהחלטתה לדחות את התכניות המוצעות שכוללות שיפורים נקודתיים.

זאת ועוד, דחיית התכניות המוצעות מתעלמת מכך שתמ"א 1 מאפשרת גמישות בייחס לתכניות חדשות שאינן תואמות אותה, אך נועדו להחליף תכניות תקפות ללא שינוי מהותי מהן.

התעלמות הולחוף מעובדות המקרה הקונקרטי:

התכניות המוצעות משפרות את התכנון התקף ואת נגישות הציבור, ללא פגיעה נוספת בחוף, בסביבה או בציבור. זאת, באמצעות הוספת חדרים והקלה על נגישות הציבור, ובפרט ציבור אנשים עם מוגבלויות. כל אלה, כאמור, ללא חריגה ממסגרת הבינוי שבתכניות התקפות, ללא צורך בתוספת זכויות מעבר לתכנית התקפה במגרש 12א וללא שינוי ניכר בנפח הבנייה במגרש 17א. דחיית התכניות אינה מבוססת על כלל העובדות הצריכות לעניין, אינה מנומקת כנדרש מגוף מנהלי ולוקה בשרירותיות: החלטת הדחייה אינה נותנת את הדעת להבדלים בין התכניות התקפות להתאמות המבוקשות, שאינן סוטות מהתכניות שכבר אושרו ובמסגרתן נבחנו מכלול ההיבטים הנדרשים לשמירה על החופים ועל האינטרס הציבורי. ההחלטה לדחות את התכניות המוצעות מבזבזת משאבי ציבור יקרים שהושקעו באישור התכניות התקפות. אשר על כן, מדובר בהחלטה שאינה סבירה וניכר כי לא נערך במסגרתה איזון בין מכלול השיקולים אשר צריכים לעניין. פגמים אלה יורדים לשורשו של העניין ומחייבים ביטול ההחלטה.

דחיית התכניות מרוקנת מתוכן את התכניות התקפות תוך פגיעה אנושה באינטרס ההסתמכות ונעשתה בניגוד לעקרונות היסוד של השיטה: הותרת התכניות התקפות כמות שהן מבלי לאפשר התאמתן באופן שיאפשר את מימושן, למעשה מרוקנת אותן מתוכן. דבר זה פוגע באינטרס ההסתמכות וסותר באופן מהותי את עקרונות היסוד של השיטה המשפטית-תכנונית לפיהם אין
פוגעים בתכנית תקפה. עוד טענה החברה היזמית של בניית בתי המלון, כי אין לתת משקל לשיקול אחד ויחיד ויש לבצע איזון בין מלוא השיקולים הרלוונטיים: עת אושרו התכניות התקפות עמדו לנגד עיני הגורם המאשר מכלול השיקולים, לרבות שמירה על הסביבה החופית. אישור התכניות מלמד על שקילת שיקולים אלה, ולכן אין מקום לבכר שיקול אחד על פני שיקולים אחרים. בהחלטת הולחוף ניתן לראות ביטוי לאינטרס אחד ויחיד, מה שמעיד על התעלמות משיקולים נוספים – אינטרס התיירות והמלונאות – שגם להם היה צריך לתת משקל.

הדיון באישור התכניות המוצעות הפך ל"מקרה לדוגמא" מתוך חשש מעמדת הציבור, וההחלטה נגועה בשיקולים זרים. תמליל הדיון בהחלטת הולחוף לדחות את התכניות המוצעות מעורר חשש כי מאחורי החלטה זו עמדו שיקולים זרים שאינם מן העניין ואינם בגדר השיקולים הציבוריים הצריכים לבוא בחשבון במקרה הפרטני: חשש ממדרון חלקלק ותקדים ביחס לתכניות אחרות בחוף הים, חשש מדעת הציבור וביקורת ציבורית ועוד. ההחלטה לדחות את התכניות המוצעות תגרום לנזק כבד, לטענתה החברה היזמית. משמעות הדחייה של התכניות המוצעות היא שלא תהיה היתכנות למימוש התכניות התקפות.

עמדת הולחוף ביחס לטענת חברת ״אופק החזקות״, היזמית של הפרויקט, העוררת :

החלטת הולחוף לדחות את התכנית המוצעת הולמת את פרשנות תמ"א 1 ומעמד התכניות המאושרות, אלא שלדעתה, קיומן של תכניות אלה לא צריך לגרוע מסמכויותיה וחובתה לשקול את מלוא השיקולים אותם הוסמכה לשקול – שיקולי שמירת הסביבה החופית – דבר אשר בעשותה אותו הביאה לדחיית התכנית. זאת, נוכח שינוי תפיסות התכנון העדכניות המבוטאות בתמ״א 1, טובת הציבור הרחב ובטיחותו וכן השפעות סביבתיות הנובעות משינויי האקלים והיצרות רצועת החוף.

אשר לטענת הגמישות המתחייבת כלפיי תכניות קיימות מכוחה של תמ״א 1, הולחוף סבורה כי
מדובר בסעיפי גמישות אשר מעניקים למוסד התכנון את שיקול הדעת לחרוג מהתכנית, אך בכפוף לשיקול דעתו ולא כנקודת מוצא מחייבת.

לבסוף, גם אילו היו בוחנים את התכנית המוצעת למול סעיפי הגמישות, עמדת חברי הולחוף היא כי תכניות אלה אינן עומדות בקריטריונים להפעלת סעיף הגמישות, וזאת משום שהן יוצאות דופן במגמותיהן ביחס לשאר החלקים בתכנית האסטרטגית של חופי אשדוד משנת 2016.

אין לראות בתוספות זכויות בנייה, גובה ותכסית כשינויים מינוריים היות והסביבה החופית היא שטח בעל רגישות סביבתית וחשיבות גבוהה לציבור. למרות שהגדלת מספר החדרים במלונות מאפשרת למספר רב יותר של אנשים ליהנות מהמלון ומחוף הים, מדובר ב"שימוש ציבורי מוגבל
בהיקפו", שאף יגרום לנזק שכן למול הגדלה זו אין תוספת מקומות חנייה. 25. לעמדת הולחוף, הגשתן של תכניות אשר כללו שינויים רבים ומהותיים ביחס לתכנית המאושרת, אשר הוסרו בחלקם בפרק הזמן שבין החלטת הוועדה המקומית להפקדתן ועד לדיון במליאה, מדגישה את העובדה שמלכתחילה לא דובר על ביצוע שינויים מינוריים בתכניות המאושרות, אלא
שינויים מהותיים אשר משמעותם היא אחת – פגיעה בסביבה החופית. 26. הולחוף קיימה דיונים מעמיקים וממושכים בתכניות ובחנה את מלוא השיקולים הרלוונטיים
לצורך קבלת החלטותיה, לרבות שיקולים הנוגעים לשמירה על הסביבה החופית, תועלת הציבור,
תופעות שינויי האקלים והיצרות רצועת החוף בישראל. זאת, לצד לקיחה בחשבון של מגמות

התכנון העדכניות המשתקפות בתמ"א 1 אשר אוסרות ככלל על בנייה בתחום חוף הים.

אישור התכניות המאושרות ניתן בסמוך להקמת הולחוף ולפני שהיושבים בה צברו ידע בנושא השפעת בינוי בקרבה לקו החוף ושינויי האקלים על הסביבה החופית. הידע שנצבר כאמור הביא לשינוי עמדת הולחוף ביחס להשלכותיו השליליות של בינוי בתחום חוף הים בקרבה לחוף ובהתאם צומצמה הנכונות לאשר בינוי מסוג זה, לרבות התכניות מושא ערר זה. חברי הולחוף הפעילו שיקול דעתם תוך הבאה בחשבון של כלל העובדות הצריכות לעניין ופעלו באופן מקצועי נטול שיקולים זרים או שרירותיות. הולחוף לא התעלמה מכך שניתן עדיין לטייב

אין ביסוס לטענות הנזק, שנטענו בעלמא ועל כן יש לדחותן. זאת ועוד, יש לדחות מכל וכל את הטענה לפיה יש לאשר את התכנית בשל הנזק הכלכלי שייגרם, שכן הדבר יביא להעדפת שיקולים כלכליים על פני שיקולים סביבתיים וציבוריים באופן שירוקן מתוכן את כלל ההסדרים שנקבעו בחוק. באשר לטענה כי דחיית התכניות שבנדון תביא להשארת המצב הקיים בו המגרשים מגודרים
והתכניות המאושרות לא יצאו אל הפועל בשל חוסר הכדאיות הכלכלית, חוות הדעת של הממונה על התיירות בעיריית אשדוד מציגה עמדה לפיה פרויקט מלונאי קטן בן 40 חדרים אינו כלכלי, אך המענה לכך אינו מחייב אישורן של תכניות חדשות ויכול להיעשות גם באמצעות איגוד מספר מבנים של בתי מלון לכדי יחידה מלונאית אחת.

עוד טענה ועדת הולחוף, כי הבניה בתכניות המוצעות חריגה בקרבתה לקו החוף, וכן ביחס לשימושים הקיימים כיום במוקדי החוף הממוקמים בין הטיילת לחוף הרחצה, להם זיקה ישירה לטובת באי החוף. לכן, יש לדחות את הטענות לפיהן החלטת הולחוף מתעלמת מהבחינה התפקודית של עורף חוף לידו ומתמקדת בפן הטכני של קו ה-100 מטר, שכן בבנייה שהתכניות מציעות יש משום פגיעה בחוף הים ותפקודו כמרחב פתוח לציבור. החלטת הממשלה מס' 4079, שהתקבלה ביולי 2018, קבעה כי מדינת ישראל מכירה בהתרחשות שינויי אקלים עולמיים ובצורך להיערך לקראתם, וכפי שעולה מכמה דו"חות שפורסמו לאחר החלטה זו אחד הביטויים של משבר זה בעליית מפלס הים. משכך, שיקול זה בהחלטת הולחוף ראוי, ויש לדחות טענות לפיהן אין בו ממש.

הולחוף סבורה, כי מדובר בסעיפי גמישות אשר מעניקים למוסד התכנון את שיקול הדעת לחרוג מהתכנית, וזאת כאמור בכפוף לשיקול דעת ולא כנקודת מוצא מחייבת.

השורה התחתונה- ההחלטה של יו״ר ועדת העררים

מדובר בשתי תכניות בתחום הסביבה החופית במרחק של פחות מ – 100 מטרים מקו החוף ומשכך הן הובאו לדיון בפני הולחוף אשר דחתה אותן. לדעת ועדת העררים, הפעלת שיקול הדעת שניתן לולחוף צריכה הייתה להביאה לכדי מסקנה כי נכון להפעיל את סעיף הגמישות. שוב – הכל על רקע התכנון המאושר המתיר, כבר היום, בנייתם של שני בתי מלון.

אכן, סעיף 14.1.2.1 לתמ"א קובע, כתנאי להפעלת סעיף הגמישות, כי התכנית לא תחרוג מקו הבינוי הבנוי כדין או המאושר כדין, אלא שכאמור, התכנית המוצעת לא מבקשת לשנות את קו הבינוי המאושר מכוח התכנית התקפה המאפשרת גם היום הוצאת היתרי בניה מכוחה, כפי שכבר נעשה במגרש 17א. זאת, כאמור, למעט החריגה המינורית של 20 ס״מ צפונה ודרומה במגרש 17א ותוספת הבינוי באופן שמבטל את הפטיו הפנימי והופך אותו לחזית בנויה. כפי שיבואר להלן, דווקא השארת המצב התכנוני התקף וסירוב לתכנון המוצע עשוי להביא לנזק רב יותר מהתועלת שבאישור התכניות מושא ערר זה, שכן המצב התכנוני המוצע מטייב את התכניות התקפות, וההשלכה על הסביבה החופית אינה משמעותית ביחס לתועלת זו.

בחינת התכניות לגופן – האם יש הצדקה לאשרן:

ועדת העררים החליטה, כי עליה לאזן בנושא בניית המלון בלידו וציינה, כי מדובר בשטח המיועד לבניה מלונאית גם היום. ״ההשוואה לתכנון התקף היא שמביאה אותנו לאשר את התכניות״, אמרה יו״ר הועדה, לשמחתם הגדולה של היזמים. מקריאת החלטת הולחוף ותגובתה לערר, דומה כי זו לא נקודת התייחסותה של הוועדה ובכך, נראה כי היא נפלה לכלל טעות. כך למשל, ניכר מדבריו של פרופ׳ מיכה קליין מהחלטת הולחוף בעניין שתי התכניות מושא ערר זה:
״יש פה חריגה מוחלטת מהדבר העיקרי עליו קמנו. לשמור על 100 מטר. כשטח שלא בונים בו. […] אני חושב אם לא יזיזו פה בצורה משמעותית את המבנים חזק – חזק מזרחה, אסור לאשר את המלונות האלה״. רוח דומה ניתן לראות גם בדבריה של הגב׳ יעל דורי:

״הדבר הכי בולט שאפשר להגיד על המקום הזה שאסור לבנות שם. […] אני חושבת שאי- אפשר לאשר את התכנית. לא מבחינת תמ״א/1 ולא מבחינת היגיון של לבנות משהו בתוך הרצועה הרגישה הזו״.
יו״ר ועדת הערר ציינה, כי אכן, באופן אמיתי דעתה של הועדה אינה שונה משל פרופ' קליין או גב' דורי, אלא שעמדתם אינה עולה בקנה אחד עם המצב התכנוני התקף. על פי המצב התקף במקרה זה קו ה 100 מטר הוא קו שכבר כיום ניתן לבנות בו.
גם הגב׳ יהודית מוסרי מתייחסת לסוגיה באופן דומה:
״היום בימנו בולחו״ף לאשר תכנית חדשה לא משנה אם היא עושה שינוי הכי מינורי שיש בתכנית, זה בעצם לומר או-קיי אנחנו מאשרים משהו חדש […] שעלול לגרום לפגיעה בסביבה החופית בשטחי החוף״.
אמירתה שלפיה אין לאשר תכנית חדשה "לא משנה אם היא עושה שינוי הכי מינורי שיש בתכנית" אינה מתכתבת עם החובה להפעיל שיקול דעת ולהידרש לדברים לגופם. זאת, כל שכן כאשר יש תכנית תקפה ודומה שדחיית התכניות החדשות נועדה באופן אמיתי למנוע את הוצאתן לפועל.

כאשר גוף תכנוני מעוניין להביא לכדי ביטול תכנית, דרך המלך לכך היא לפעול באופן ישיר ולא בעקיפין. דהיינו על ידי ביטול התכנון התקף ולא על ידי החלטה המונעת את טיוב התכנון התקף מתוך תקווה סמויה, אולי, שבשל היעדר אישור לטיוב התכנון הקיים היזמים יעדיפו לזנוח את הפרויקט. אחד הטיעונים שעלה על ידי הולחוף הוא כי מוסד התכנון רשאי לשנות את מדיניותו ולכן, אם בעבר ניתן היה לאשר בניה למלונאות, כיום מדיניותה של הוועדה השתנתה.

עוד ציינה ועדת הערר: הגם שמוסכם עלינו, כמובן, העקרון שלפיו גוף תכנוני רשאי לשנות את מדיניותו, לטעמנו, במקרה זה אין הנדון דומה לראיה וענייננו שונה מעניין "פלמחים", שם רשות הטבע והגנים בחרה, מפאת רגישותו הנופית של השטח, להגיש תכנית חדשה המבטלת תכנית תקפה שייעדה את השטח לבניה למלונאות. זאת, לטובת תכנית הכוללת גן לאומי ומשיבה את החוף לציבור. וועדת המשנה לעררים נתנה תוקף להחלטה זו ולתכנית החדשה ומצאה כי היא ראויה ונדרשת לטובת שמירת הסביבה החופית.

מימון של המלון, והתכנית במגרש 12א כוללת זיקת הנאה שהיזם התחייב לתחזק לטובת הציבור. מכאן, שגם מהבחינה הזו התכנון ראוי יותר וטוב יותר לציבור. התכנון החדש שם דגש משמעותי יותר על שימושים שנועדו לשרת גם את טובת באי החוף, באופן שעשוי למנוע זליגתם של שימושים מסוג זה למקומות אחרים בחוף כגון מסעדה ולאונג׳.

לסיכום, המסקנה שאליה הגיעה ועדת הערר היום, היא שיש ולאשר את התכניות המוצעות. ״כאמור, לא היינו מחליטים כך אלמלא התכנון התקף, שהתכניות המוצעות מבקשות לטייב״.

החלופה שבפנינו איננה השבת החוף לציבור כמו בעניין פלמחים, שם הוגשה תכנית לביטול תכנית תקפה, אלא בינוי בפועל על פי התכנון התקף.

העררים התקבלו באופן מלא. ועדת העררים הורתה על השבת התכנית לולחוף, אך זאת אך ורק על מנת לבחון אם ישנם דגשים נוספים הנדרשים לטעמה לצורך מתן התוקף לתכניות.

ההחלטה התקבלה היום, 27.02.2022 על ידי עו"ד אורית קוטב, יו"ר ועדת המשנה לעררים.

בתמונה הראשית: הדמיה של בית המלון