קובי אברהמי יזם המלון בחוף לידו מבקש להגדיל את כמות החדרים מ-66 ל-120

קובי אברהמי, יזם בניית בית המלון בחוף לידו, עולה לוועדה המקומית לבניין עיר עם דרישה נוספת והפעם: הגדלת מספר חדרי המלון מ-66 ל-120 ועוד היד נטויה | חדשות אשדוד היום

בשבוע הבא, צפויה ועדת המשנה לבניין עיר בעיריית אשדוד לדון בבקשתו של קובי אברהמי, יזם בניית בית המלון השנוי במחלוקת בחוף לידו, לבקש אישור להגדלת כמות חדרי בית המלון מ-66 ל-120. לתכנית הוגשו מספר התנגדויות אשר עיקרן הקירבה לחוף הים אשר עלולה לייצר קטיעה ברצף החופי של העיר.

מטרות התכנית: יצירת מסגרת תכנונית להגדלת מספר חדרי המלון ושינוי בהוראות הבינוי עיקרי הוראות התכנית:

1. הגדלת מספר חדרי מלון מ-66 ל-120.

2.שינוי מפלס הכניסה למבנה.

3. שינוי בגובה המבנה.
4. קביעת קווי בניין עיליים עבור מרפסות

בעבר, רוני סאיג, יו״ר אשדוד רוצה שינוי Ашдод ждёт перемен בעיר, הוביל הפגנה ומחאה כנגד בניית בתי המלון במקום בעקבות הקרבה לחוף הים. ההפגנות לא נשאו פרי אך העלו את הנושא לסדר היום הציבורי.

יו״ר האופוזיציה ד״ר אלי לחמני היה חלק ממובילי המחאה נגד בניית בית המלון והוא צפוי להביע את התנגדותו גם בדיון הזה על הגדלת מספר חדרי המלון.

רקע סטטוטורי בנוגע להתקדמות התכנית במוסדות התכנון

התכנית נידונה בוועדת בניין ערים בתאריך 11.2.20 ובמליאת הוועדה המקומית בתאריך 8.3.2020 כאשר ההחלטה
כדלקמן: ממליצים בפני ועדה מחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:
התכנית המוצעת חלה במגרש המאושר סטטוטורית למלונאות בחוף לידו ומבקשת לשנות את הבינוי המאושר, לשנות את גובה המבנה לצורך נגישות ובטיחות ולהגדיל את זכויות הבנייה במגרש כך שיתאפשר להקים בו 159 חדרי מלון במקום 66 חדרים המאושרים כיום.

להלן התנאים:

1. אישור נספח התנועה והחניה ע"י מח' תכנון כבישים אשר יקבע את תקן החניה הסופי, את מיקום מתחם החניות ואת
אופן תפעולם, לרבות קביעת אופן סלילה והפעלה של חניון המלון בהתחשב בפעילות השוק השבועית.

2. קביעת זכויות בנייה לפי חלוקת שטחי בנייה מעל ומתחת למפלס הכניסה הקובעת בהתחשב בקומה החלקית המוצעת במפלס 1.6-.

וכן תנאים טכניים נוספים שפורטו בתכנית. עוד נכתב, כי ההשלמות והתיאומים ותחילת ההפקדה בפועל יהיו לאחר חודש יוני 2020, ניתן יהיה לקדם את התכנית בסמכות הוועדה המקומית. עקב כך יש לראות בהחלטה זו כהחלטה להפקדת התכנית ככל שניתן לקדם בוועדה מקומית.
קבלת אישור הוולחו"ף הינו תנאי להפקדת התכנית וכן תיקון מסמכי התכנית עפ"י הערות הבדיקה התכנונית.

התכנית נדונה במליאת הולחו"ף מס' 171 מתאריך 21.7.21 כאשר ההחלטה כדלקמן:
לאור זאת, הוועדה לאחר שדנה בתכנית ושמעה את המוזמנים מחליטה שלא לאשר את התכנית המוצעת ,אשר איננה תואמת את עקרונותיה התכנוניים של תמ"א 1 ואת מדיניות הוועדה בשנים האחרונות ,לעניין בינוי בתחום חוף הים.
הוועדה ערה לכך שבשטח הנדון חלה תכנית מאושרת הכוללת בינוי למלונאות ,אך סבורה כי לאור אישורה של תמ"א 1 ותפיסות התכנון העדכניות לחוף הים במסגרתה ,לא ראוי לאשר תכניות חדשות הכוללות בינוי נרחב בתחום חוף הים .עמדה זו מתחזקת אף לנוכח שינויי האקלים והיצרות רצועת החוף בשנים האחרונות ,היוצרים סיכון בבינוי בקרבה יתרה לקו החוף .יחד עם זאת ,הוועדה סבורה כי אין באמור לעיל למנוע הגשת בקשה להקלה אשר תבחן לגופה .הוועדה קוראת לעיריית אשדוד ולרשות מקרקעי ישראל לפעול לבחינת האפשרות לניוד זכויות הבנייה המאושרות ממיקומן הנוכחי אל מחוץ לתחום חוף הים.
לאחר החלטת הולחו"ף הוגשו עררים ע"י מגיש התכנית וע"י משרד התיירות אשר נדונו בועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה מתאריך 13.1.22 ולהלן החלטתה:
נקדים את המאוחר ונציין כי לעמדתנו, התכניות מושא העררים הן אכן מאותן תכניות חריגות שאותן ראוי לאשר. עם זאת ראוי להבהיר ולהדגיש שלא היינו מאשרים תכניות אלה אלמלא התכניות התקפות החלות על המקרקעין המייעדות ממילא את הקרקע לבינוי מלונאית, ואלמלא סברנו כי התכנון המוצע מטייב את התכנון התקף, עדיף עליו וממילא אינו מרחיב את הבינוי המאושר במידה של ממש. אישורנו לתכניות ניתן אפוא אך ורק משום חלותן של תכניות תקפות המייעדות כבר את שטח התכניות לבניה מלונאית ,ומהטעם שלמעט התוספות הנדרשות להנגשת הגג במגרש וחריגה של 20 ס״מ צפונה ודרומה במגרש 17 א' , אין התכניות המוצעות חורגות מקווי הבנייה המאושרים.
אנו מקבלים אפוא את העררים. אנו מורים על השבת התכנית לולחו"ף ,אך זאת אך ורק על מנת לבחון אם ישנם דגשים נוספים הנדרשים לטעמה לצורך מתן התוקף לתכניות .עם זאת יובהר כי הסוגיות המרכזיות הנובעות מעצם אישור התכניות על ידינו ובכלל זה ,עצם אישור החזית החמישית במבנים ,הרחבת מספר החדרים לרבות באמצעות הבינוי בפטיו במגרש 17 א ,קווי הבנין ויתר הסוגיות אשר נדונו בערר זה ,כבר הוכרעו ואינן נתונות עוד לדיון. לנוכח החלטתנו ומאחר שהעבודות במגרש 17 א כבר החלו ,הולחוף הנחה בדבר תיקונים אלה ,ככל שישנם ,בתוך חודש ימים .לצד החלטתנו זו נוסיף ,כי ראוי יהיה שהגורמים הרלוונטיים יידרשו ,בראיה כוללת ,לתכניות התקפות בתחום הסביבה החופית לנוכח כניסת תמ"א 1 ויבחנו אם יש מקרים המצדיקים ביטול תכניות תקפות.

לאחר ההחלטה בדבר קבלת העררים התכנית נידונה בולחו"ף בשנית בישיבה מס' 179 מתאריך 24.4.22 ולהלן החלטתה:
הוועדה ,לאחר שקיימה דיון נוסף בתכניות בהתאם להחלטת ועדת המשנה לעררים ,מחליטה להוסיף למסמכי התכניות את הנושאים הבאים ,זאת בהתאם למידע שהוצג בפניה בישיבתה מתאריך 21.7.2021 :
להוראות התכנית יתווסף כי חזיתות המלון בקומת הקרקע יהיו בשימושים של מסחר נלווה כדוגמת בית קפה ,הסעדה ,בר ועוד .בנוסף יקבע כי תובטח כניסה לשימושים אלה ממזרח מהטיילת ,כך שהם ישרתו את באי החוף יחד עם אורחי המלון. לא יותרו חדרי מלון בקומת הקרקע. שינויים לסעיף זה יהוו סטייה ניכרת.

תקופת הפקדה הסתיימה בתאריך 20.12.2022 והתקבלו 2 התנגדויות בנוגע לתכנית. התכנית נבדקה ע"י לשכת התכנון המחוזית ובתאריך 06.08.2020 התקבל על ידם מכתב הערות ובתאריך 10.08.2020 הודעה שהתכנית טעונה אישור השר.
מטרת הדיון:

1. דיון בהתנגדויות אשר הוגשו 2. דיון בהערות לשכת התכנון המחוזית לנוסח התכנית שהופקדה במסגרת סעיף 109. 3. דיון בהערות אגף התכנון לנוסח התכנית שהופקדה. 4. דיון באישור התכנית.
   התנגדויות:
2. התנגדות שהוגשה בתאריך 12.12.22 ע"י דוד כהן 2. התנגדות שהוגשה בתאריך 19.12.22 ע"י עמותת "אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה".
   עיקרי ההתנגדויות של דוד כהן:
3. חריגה מסמכות הועדה לאשר את התכנית. 2. גובה המבנה ביחס לקרבה לחוף הרחצה. 3. בנייה בתחום חוף הים. 4. שיקולים סביבתיים לעניין הקטנת רצועת החוף ופגיעה בציבור, עליית מפלס פני הים עד שנת 2050. 5. הקטנת שטח החוף ופגיעה במשאב ציבורי. 6. בטיחות בכל הקשור לשטח חוף מוכרז וקרבת מתרחצים לסככת המצילים. 7. בנייה במרתף והשלכות במקרה של הצפה. 8. חלופות תכנון לבינוי מלונות.
   עיקרי ההתנגדויות של עמותת "אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה":
4. ניוד שטחים מלונאים מזרחה על חשבון החניון הציבורי. 2. שינוי אקלים והשפעתו על תחזוקת המלון והפסדים כלכליים משמעותיים לרשות המקומית ולמדינה ככל שיבנה מלון גדול יותר 3. עידוד שינויים סטטוטוריים אשר מבוצעים תחת "פרקטיקת הזחילה" בה יזמים רוכשים מגרשים בידיעה של הזכויות והמגבלות
   המותרות, נתון אשר יכול להוביל לטענות של "אי אפליה" מצד יזמים אחרים ובכך ייווצר בינוי מאסיבי בחוף שבוודאי יפגע בו. 4. הסתמכות על החלטת הולחו"ף אשר דחתה את התכנית המוצעת.
   התייחסות אגף תכנון להתנגדויות שהוגשו:

צוות אגף התכנון בחן את ההתנגדות אשר הוגשה ויש לציין כי רוב הטיעונים לא נגעו לשינויים המוצעים בתכנית
לרבות:

• הגדלת מספר חדרי מלון מ-66 ל-120. – שינוי בגובה המבנה. – שינוי מפלס כניסה לבניין. – קביעת קווי בניין עבור מרפסות.
  סוגיית סמכות התכנית נבחנה ע"י יועמ"ש הוועדה המקומית ונמצא כי החל מתאריך 12.6.2020 התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית. בנוסף, בעיקר ההתנגדויות לעניין הימצאות מלונאות בתחום חוף הים (100 מ' מקו החוף) בניגוד לתמ"א 1 ולעניין גובה המבנה יש לראות החלטה של וועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה אשר הכריעה בנושא והורתה לולחו"ף לשנות את החלטתה הקודמת על דחיית התכנית. למעשה החלטת ועדת המשנה לעררים והחלטת הולחו"ף האחרונה לעניין התכנית הינן לאשר את התכנית ואת מיקום המלון ללא שינוי מהמיקום המאושר בתכנית 3/119/03/3.
  הערות לשכת התכנון המחוזית לתכנית המופקדת והתייחסות אגף התכנון אליהן כללי:

1. בהתאם לתמ"א/1 רוב שטח התכנית מצוי בתחום ה- 100 מ' מקו החוף – בשל כך טעונה התכנית אישור הולחו"ף. בהיבט התכנוני, בהתאם למדיניות התכנון הארצית, עמדתנו העקרונית היא שאין להוסיף בינוי בתחום חוף הים.
2. התכנית המוצעת חורגת מתכנון כולל, שהוכן והיה בפני הועדה המחוזית והולחו"ף לעת אישורה של התכנית הקודמת ב-2015, וזאת ללא תכנון כולל עדכני וללא הצדקה נראית לעין.
3. התכנית מבקשת להוסיף שטחי בניה בהיקף של 2,390 מ"ר על 9,210 מ"ר מאושרים, בשטח בו אושרה בשנת 2015 תכנית מפורטת בראייה כוללת לכל מרחב החוף הצפוני (ראיה כוללת זו אומצה הן ע"י הולנת"ע והן ע"י הועדה המחוזית כרקע לאישורה של התכנית המאושרת).
4. התכנית שאושרה אך ב- 2015 על בסיס ראיה כוללת לא מומשה וכעת הוגשה תכנית חדשה בחריגה מהותית ממנה. הגשת תכנית זו, בנסיבות המתוארות יוצרת פרקטיקה בלתי רצויה של הגשת תכניות שלא על מנת לממשן אלא על מנת לעשות ספקולציות בקרקע ושימוש במנגנון של אישור תכנית על תכנית עד לחריגה מראיה כוללת לאזור.
5. אישור תכנית חדשה, המקנה זכויות בניה נוספות כמוצע, בטווח זמן קצר לאחר שאושרה תכנית קודמת, תמנע את הוצאת התכנית המאושרת אל הפועל.
6. לגישתנו, מקום שאושרה תכנית על בסיס תכנון כולל שהוכן ואומץ ע"י מוסדות התכנון, קל וחומר ברצועת חוף הים, אין מקום לדון בשינוי בו לאחר תקופה כה קצרה ובוודאי לא אחרי תקופה של פחות מ- 10 שנים מאישור התכנית האחרונה שאושרה. בנוסף, אין מקום לעשות כן ללא ראיה כוללת עדכנית.
   התייחסות אגף תכנון להערות לשכת התכנון המחוזית: התכנית נדונה בוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה, בה הוחלט לאשר את הפקדת התכנית בין היתר לעניין מיקום המגרש בתחום ה-100 מ', גובה המבנה, שינוי קווי בניין ועוד. בנוסף ,יש לציין כי בגרסה שהופקדה לא בוקשו שטחי בניה נוספים.
   באופן גורף כלל הסעיפים 1-6 הפכו ללא רלוונטיים לאור התהליכים שפורטו לעיל.

המלצת מהנדס העיר

יש להזמין את המתנגדים להצגת התנגדותם.

---