ביום שני השבוע, 28/8/17, התכנסה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה במחוז דרום במסגרת וועדת המשנה להתנגדויות, במטרה לדון בהתנגדות, שהוגשה על המשך הבניה במע"ר של הקבלן יהודה אמסילי, הבעלים של חברת י.לי.דה השקעות.
חברת הבניה רוקח הסירה את ההתנגדות, במכתב שהוגש יום קודם – 27/8/17).
תגובתו של עו"ד חיים רוקח להסרת התנגדותו: "ההתנגדות של דמרי ואבו איננה עניינית, מאחר שנתנו הסכמתם לתכנית הכוללת. אבו ודמרי הם, שחייבים להסביר עמדתם".
נקצר ונאמר, שכלל ההתנגדויות שהוגשו נדחו על הסף כולן וכתוצאה מזה, הקבלן יהודה אמסילי, הבעלים של חברת י.לי.דה השקעות, ימשיך לבנות במע"ר את הבניינים, שהתחיל בבנייתם לפני שנים.
כיום, משלם הקבלן אמסילי לרוכשי הדירות שכירות חודשית, הואיל ולפי ההסכם שנחתם, מועד מסירת הדירה עבר והתשלום יבוצע עד למתן הדירה בפועל. בין הדיירים, שרכשו דירות אצל אמסילי וטרם קיבלו אותן, נמצאים גם ראש העיר יחיאל לסרי ובתו.
רקע:
התכנית המופקדת של הקבלן אמסילי, מוסיפה 77 יח"ד ב-36 קומות (33 מעל הכניסה הקובעת ו-3 מתחת לה).
בשטח ישנן 15 קומות הבנויות מעל 3 קומות מרתפים מכוח היתר בנייה שניתן ביום30/11/2011.
החלטת הוועדה:
לאחר ששמעה את טענות המתנגדים, את מגישי התכנית ועורכיה ואת נציגי הוועדה המקומית, החליטה הוועדה בהתנגדויות כך-
הטיעון לפיו יש לדחות את התכנית של אמסילי, הואיל ואין תכנית כוללת למע"ר –
באשר לטענה החוזרת, הזהה במהותה, כי יש לדחות את התכנית שכן טרם אושרה תכנית כוללת לרובע ויש להעדיף תכנון כולל על פני תכנון נקודתי – הרי שהוועדה דוחה את ההתנגדות. הוועדה מציינת, כי באופן עקרוני – על פי פסיקת בית המשפט העליון – יש להעדיף תכנון כולל על פני תכנון נקודתי. יחד עם זאת, בית המשפט העליון קבע, כי "לצד ההכרה בחשיבותם של התכנון
הכולל ושל עקרון הצדק החלוקתי, הכרחי לתחוֹם גבולות ראויים לכל אחד מהם, שאם לא כן הם עלולים גם לגרום עוול". עוד נקבע, כי "בשלב מסוים בהמשכו של ציר הזמן, דחיית תכניות נקודתיות במושב מזה, לצד אי-השלמת תכנון כולל מזה, תהא להתנהלות מנהלית החורגת ממתחם הסבירות, ותקום עילה משפטית להתערבות בה".
בעקבות הלכה זו, קבע בית המשפט לעניינים מנהליים במספר רב של מקרים, כי כאשר התכנון הכולל מתעכב, מגיע שלב שבו אין מנוס מאישור תכנון נקודתי.
עוד קבעה הוועדה, כי התכנית למע"ר דרום ממתינה להשלמת התכנון הכולל מזה קרוב ל-6 שנים. התעכבות התכנון הכולל במשך תקופה כה ארוכה אינה מותירה בפני הוועדה ברירה אלא לקדם תכנון נקודתי במקרה הזה. עוד מציינת הוועדה, כי תכנית זו תואמת את תפיסת התכנון למרחב זה כפי שבאה לידי ביטוי בתכנון הפרוגרמתי הכולל שהוכן לרובע. הוועדה ראתה בתכנון כולל יתרון וחשיבות, ובהחלטות שונות לאורך השנים התנתה את קידום התכנית הנקודתית בתכנון
סטטוטורי כולל. אך משזה לא צלח עד כה, החליטה הוועדה, כי לאור חלוף הזמן וקיומה של תפיסת תכנון כוללת למרחב מע"ר דרום, אין עוד אפשרות לעכב את התכנון הנקודתי במקרה המדובר של אמסילי.
התייחסות הוועדה להתנגדויותיהם של יחיאל אבו (קי.בי.עיי) וי.ח דמרי –
באשר לטענות של החברות קי.בי.עי וי.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ, כי יש לקבוע טבלאות איזון והקצאה או איחוד וחלוקה, שכן התכנית נוגדת הסכמים חתומים ביחס לרובע מע"ר דרום ואישורה חושף את החברות הנ"ל לתביעות מצד רשות מקרקעי ישראל (או מחליפיהם) אשר לא זכו באיזון תוספת זכויות כמחויב בהסכמים – הובהר, כי סמכותה של הועדה המחוזית נוגעת לנושאים תכנוניים ואין זה מתפקידה לבחון טענות הנוגעות להסכמים חוזיים מסוג זה. התכנית אינה תכנית איחוד וחלוקה, אלא תכנית הכוללת תא שטח אחד בבעלות אחת. בנסיבות אלו,
הוועדה ראתה לנכון להתייחס לשיקולים תכנוניים בלבד ועל כן היא דחתה את ההתנגדות.
התנגדויות התושבים – נדחו כולן על הסף
באשר לטענת עורכת הדין שייצגה את התושבים, עו"ד אורלי צבר, כי אין מענה לביוב וטיהור שפכים – הוועדה דחתה את ההתנגדות. הוועדה סבורה, כי את בעיית היעדר הפתרון לביוב וטיהור שפכים בעיר יש לפתור ברמה העירונית, ולא להטילה על פרויקט מקומי זה או אחר.
הוועדה סבורה, כי מספרן המועט של יחידות הדיור, לטענתה, המתווספות בתכנית זו, לא ישפיע באופן מהותי על סוגיה זו.
באשר לטענת עורכת הדין שייצגה את התושבים, כי התכנית אינה כוללת נספח תחבורה וכן אין מענה מספק לחניה ולעומסי תנועה צפויים – הוועדה מציינת, כי לתכנית הוגש נספח תנועה, אשר נבדק ואושר על ידי יועץ התנועה של לשכת התכנון המחוזית.
בנספח נקבע, כי תוספת של 77 יחידות דיור אינה מצדיקה הכנת מסמך בחינת השלכות תחבורתיות. עוד יצוין, כי מספר מקומות החניה בתכנית תואם לתקן החניה התקף. על כן, הוועדה דחתה את ההתנגדות.
באשר לטענת התושבים, כי לתכנית לא הוכן תסקיר השפעה על הסביבה או סקר סיכונים – הוועדה דחתה את ההתנגדות. מדובר באזור מגורים, הבנוי מכל ארבעת צדדיו, ולכן סבורה הועדה, כי לא נדרש להכין את המסמכים האלו.
באשר לטענת התושבים, כי בתכנית חסר נספח רוחות והצללה – הוועדה דחתה את ההתנגדות וציינה, כי לתכנית הוגש נספח רקע מיקרו-אקלימי, אשר בדק ומצא, כי התכנית עומדת בתקן, והשפעותיה מבחינת רוחות והצללה זניחות.
באשר לטענת התושבים, כי אין מענה לצרכי ציבור (שטחים ציבוריים / מבני ציבור) – הוועדה מציינת, כי לתכנית הוכנה פרוגרמה לצרכי ציבור אשר בחנה את תוספת השטחים הציבוריים הנדרשים ומצאה, כי תוספת יחידות הדיור המבוקשת אינה מצריכה שטחים נוספים לצרכי ציבור. על כן הוועדה דחתה את ההתנגדות.
באשר לטענת התושבים לפגיעה נופית-כלכלית ופגיעה בזכות הקניין הפרטי – הועדה דחתה את ההתנגדות וציינה, כי התכנית נמצאת במרחב בו מתוכננת בנייה גבוהה והמבנים המתוכננים בה אינם חריגים בגובהם.
בנוסף, ציינה הוועדה, כי בין שני המבנים קיים שטח פתוח ולכן הטענה , כי המבנים יוצרים חומה אינה מקובלת.
עוד ציינה הוועדה, כי אין לאדם זכות משפטית ראויה להגנה לכך שלא יבנו מבנים המסתירים לו את הנוף.
הועדה הורתה למגיש התכנית לעדכן את נספח הבינוי כך שיציג את כל תחולתו המחייבת.
הועדה החליטה לאשר את התכנית כפוף לתיקונה כאמור לעיל.
ההחלטה נתקבלה פה אחד.
נכחו בדיון חברי הועדה: דוד לפלר, טל פודים, אירינה ניידמן, סילביה רביד, שי חג'ג'.
נוכחים מוזמנים:
אדר' דורון חזן – מהנדס הועדה המקומית אשדוד
אדר' נריה דולב – מנהל אגף תכנון עיריית אשדוד
מר דניאל אוחנה – משרד זהבי אדריכלים – עורך התכנית
מר אמסילי יהודה – י.לי-דה השקעות בע"מ
רון צין, עו"ד – י.לי-דה השקעות בע"מ
מר סאלם חאמד, עו"ד – ב"כ י.לי-דה השקעות בע"מ
עו"ד אייל שקיב – ב"כ קי.בי.ע – קבוצת בוני ערים בע"מ
עו"ד אורי ימין – ב"כ המתנגדת י.ח. דמרי,
עו"ד אורלי צבר – ב"כ תושבי השכונה (מייצגת 191 תושבים)
מר בטוניראשוילי בנימין – תושב השכונה מתנגד
מר אסף אנטמן – לשכת תכנון מחוזית
הופיעו בפני הועדה והשמיעו התנגדותם לתכנית :
עו"ד אייל שקיב – ב"כ קי.בי.עי – קבוצת בוני ערים בע"מ
עו"ד אורי ימין – ב"כ המתנגדת י.ח. דמרי,
עו"ד אורלי צבר – ב"כ תושבי השכונה (מייצגת 191 תושבים)
מר בטוניראשוילי בנימין – תושב השכונה מתנגד
כן הופיעו בפני הועדה והשיבו להתנגדויות :
אדר' דורון חזן – מהנדס הועדה המקומית אשדוד
אדר' נריה דולב – מנהל אגף תכנון עיריית אשדוד
מר דניאל אוחנה – משרד זהבי אדריכלים – עורך התכנית
מר אמסילי יהודה – י.לי-דה השקעות בע"מ
רון צין, עו"ד – י.לי-דה השקעות בע"מ
