נחשפה תכנית הבניה הגרנדיוזית בסמוך לחוף ״באר שבע״ ברובע ט״ו

נחשפה תכנית הבניה הגרנדיוזית, הנדונה בימים אלה בועדת המשנה לבניין עיר בסמוך לחוף ״באר שבע״ ברובע ט״ו • על הפרק, תכנית ענקית של: 300 דירות בשלושה מגדלי מגורים בני 21 קומות כל אחד ועוד 300 חדרים במלון חדש שייבנה במקום •ההנחתה של מהנדס העיר • ומי ישמור על הסביבה החופית? הפרטים המלאים

דברי הסבר ורקע לתכנית:

מתחם התכנית שוכן אל מול חוף הים הדרומי ביותר ברצועת החוף של העיר אשדוד. מדובר על מגרש גדול כאשר קצהו המערבי כלול בתחום הסביבה החופית (100-300 מטרים מקו החוף) ובחלקו מעבר לקו ה-300 מטרים. במצב התכנוני המאושר כיום, המגרש נשוא התכנית מיועד למגורי נופש בצפיפות נמוכה. התכנית המוצעת מתחשבת במימדי המגרש על מנת להציע צורת בינוי רגישה לסביבה הימית ו חופית. התכנית מציעה להגביר את האינטנסיביות של השימוש המלונאי באמצעות מבנה מלונאי בן 5 קומות ובעל 300 יחידות מלונאיות וכן להוסיף זכויות בניה למגורים בחלק המזרחי מעבר לקו ה-300 מטרים מקו החוף וזאת על מנת להגיע אל סף ההיתכנות הכלכלית של המיזם התיירותי/מלונאי. בנוסף, מוצע בתכנית בינוי של 3 מגדלי מגורים בני 21 קומות, אשר יכילו סך הכל 300 דירות (20% מתוכן יהיו קטנות) ותאי שטח, המיועדים למרחב ציבורי פתוח ולמבני ציבור לפי צרכי הרשות המקומית.

השימושים המותרים כיום במגרש הם: קמפינג, בונגלוס, מגורי נופש, שירותי אכסון בצפיפות נמוכה, אכסניות נוער, מועדוני ספורט, מגרשי ספורט, בריכות שחיה וכל השירותים הנלווים לתכליות הנ״ל.

עיקרי השינויים המוצעים:

שינוי ייעוד מאחסון ונופש מיוחד לייעודים: תיירות, מגורים, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח (שצ״פ), שפ״פ ודרכים מוצעות. קביעת זכויות בניה, מספר יחידות דיור ושימושים למגורים, מלונאות ומבני ציבור. קביעת בינוי. תכנית הבינוי מציגה 3 בנייני מגורים, מבנה המיועד למלונאות בארבעה אגפים ואזור למבני ציבור.

מספר הדירות למגורים: 300 דירות למגורים, כאשר מתוכן יהיו 20% דירות קטנות. 300 יחידות עבור מלון.

התייחסות לתכנית המתאר הכוללנית בהכנה:

טיוטת מסמכי התכנית נדונו במליאת הוועדה המקומית והועברו לטיפול לשכת התכנון המחוזית ובחודש נובמבר 2021, לערך, התכנית צפויה להיות נדונה עבור הפקדתה. 

ע"פ המסמכים המעודכנים הייעוד לאזור זה הינו: "תיירות", אשר בחלקה המערבי בעלת הנחיות מיוחדות. שימושים עיקריים: אכסון מלונאי לסוגיו כולל בתי מלון, כפרי נופש, מלוניות, אכסניות ויחידות אירוח. אטרקציות תיירותיות. שימושים משניים: מרכז ספורט, מסחר נלווה לתיירות, גלריות, בתי קפה ומסעדות, שימושי בידור, בילוי ופנאי, אולמות כנסים ואירועים, תרבות, תעסוקה, מגורים ומבני ציבור. הנחיות מיוחדות בחלק מהאזור הנ"ל: אזור זה מהווה תחום ממשק בין הפיתוח התיירותי וחוף הים. במסגרת תכנית מפורטת או תכנית בינוי תיבחן האפשרות לצמצום השתרעות שטחי הפיתוח לכיוון מזרח. ככל שיותר בינוי באזור זה יינקטו אמצעים לצמצום ההשפעה החזותית והסביבתית של הבינוי המוצע על חוף הים ותובטח נגישות מיטבית של הציבור אל החוף. גבהים: נספח הגבהים של תכנית המתאר מציג את אזור התכנית כ"עורף החוף – הנחיות מרחביות" כאשר הגובה המקסימלי באזור זה עומד על 16 קומות.

1. התכנית המוצעת, אשר מציעה עירוב של מגורים ומלונאות מכילה שימוש שאינו מופיע בפירוש בהוראות תכנית המתאר.

למרות האמור לעיל, יש לציין, כי קיימת מדיניות של משרד התיירות לעודד כלכליות של פרויקטים מלונאים באמצעות צמצום שטחי מלונאות לטובת שטחי מגורים על מנת להגביר כלכליות וזאת כל עוד נשמרת האוריינטציה התיירותית. ועל כן ככל שנשמר האופי התיירותי של פיתוח מרחב זה הרי גם שימושי המגורים אינם סותרים את הנחיות תכנית המתאר לפתח מרחב זה המוטה תיירות.

2. הצעת היזם לבניית מגדלי מגורים מעבר לקו ה-300 מ' בגובה של 20 קומות אינה תואמת את הנחיות נספח הגבהים של תכנית המתאר, המתיר עד 16 קומות באיזור זה (ועל כן הנחייתנו תהיה להפחית את מס' הקומות המוצעות)

התאמת התכנית לתכניות המתאר הארציות: על פי סעיף 12.2 לתמ״א 35, הצפיפות המינימלית היא 12 יחידות דיור לדונם נטו, במרחב תכנון אשדוד. בחישוב שטח מגרש המגורים בתכנית, מבוקשת צפיפות של 30 יחידות דיור לדונם נטו ונתון זה הוא מעל המינימום המותר בתמ״א 35.

מי ישמור על הסביבה החופית?

הנחיות תמ״א 1 בהתאמה לחוק השמירה על הסביבה החופית, כוללות הנחיות לבינוי ופיתוח עד קו ה-100 מטרים והנחיות נוספות לבינוי מקו ה-100 מטרים ועד קו ה-300 מטר מקו החוף. על פי תפריט התמ״א, תחום התכנית המוצעת חל על תחום בינוי במרקם עירוני אשר חלקו בתוך קו 300 המטרים של הסביבה החופית ובחלקו מעבר לתחום ה-300 מטרים מחוף הים.

תכנית זו מציעה, על פי הנכתב בתכנית, תיירות מוטת-חוף באופן מובהק בתוך קו ה-300 מ', וגם שימושי המגורים, אשר מוצעים מעבר לקו ה-300 מטרים, הינם כאלה שמטרתם רק לעודד את הכלכליות של המיזם המלונאי, תוך שמירת אופיו התיירותי של הפרויקט (הכל בהתאם למדיניות משרד התיירות לעידוד מיזמי מלונאות לאורך החוף).
עוד נכתב במסמכי התכנית, כי הוגשה פרוגרמה על ידי עורכי התכנית אשר התייחסה לבניית 330 יחידות דיור בנוסף לתוספת הזכויות המלונאיות. יצויין, כי פרוגרמה זו אינה תואמת ביחס למסמכי התכנית האחרונים, שהוגשו לפני דיון זה ובהם מופיעות 300 יחידות דיור. אך חשוב מכך, הפרוגרמה אינה תואמת את המלצת אגף התכנון, אשר מגבילה את מספר יחידות הדיור למספר מקסימלי של 120 יחידות דיור בנוסף לתוספת הנרחבת בזכויות המלונאיות. לפיכך, כך נכתב, יש לקדם תיאום פרוגרמתי מול היחידה למדיניות תכנון ואסטרטגיה, לטובת המשך בחינה פרוגרמתית אשר לוקחת בחשבון את צרכי הציבור של כלל אזור הריביירה הדרומית בעיר.

המלצת מהנדס העיר

לאור האמור לעיל ומתוך ההבנה, כי שילוב של מגורים ומלונאות מובילים ליצירת כדאיות כלכלית עבור הפרויקט, המלצת הצוות המקצועי ומהנדס העיר היא לקבוע משטר גבהים כדלקמן, הנובע מהרצון לשמר את שטח התכנית עם בינוי נמוך בצפיפות נמוכה והדרגתית
לכיוון חוף הים:

1. מלונאות – יותר גובה של 2-4 קומות תוך יצירת מדרגתיות המונמכת לכיוון מערב.

2. מגורים – יותר גובה של 6-8 קומות ב-3 מבנים כאשר לא יתאפשרו יותר מ-120 יח"ד בתא השטח. תמהיל שטחי הדירות יתואם עם אגף תכנון לעת הגשת מסמכים מתוקנים.

• ההמלצה הנ"ל משלבת בתוכה שקלול המותאם לתכנית תקפה מאושרת, התאמה לתכנית המתאר של העיר ולתכנית האסטרטגית לחוף הים ביחד עם הרצון לשמר את איזור זה של החוף עם צפיפות נמוכה. יש לשנות את מסמכי התכנית בהתאם לשינוי הגובה המבוקש ע"י הפחתת כמות יח"ד.

קרדיט צילום תמונה ראשית: דוברות עיריית אשדוד