עוד אין אישור: פרויקט 'סגול' חוזר לדיון בוועדה המחוזית היום

היום (31/12/18), תתכנס הועדה המחוזית במטרה לדון בפרויקט השאפתני של היזם ג'קי בן זקן , אשר הוגש על ידי חברת 'סגול השקעות בע"מ'.

הבקשה היא של הועדה המקומית להארכת המועדים להגשת התייחסותם לתכנית איחוד וחלוקה. להלן פרטי הדיון אשר יתקיים היום בוועדה המחוזית בבאר שבע:

רקע:

התכנית חלה על מתחם סטאר סנטר באשדוד, המיועד על פי התכנית המאושרת לאזור מסחרי. במרכז המתחם קיימת רצועת שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) צרה, המשמשת בפועל בחלקה לדרך החל משנת 2007 ,בהתאם להיתרים לשימוש חורג שניתנו מעת לעת.

התכנית מבקשת לייעד תא שטח בצפון-מערב התכנית לאזור משולב הכולל מגורים, להקים בו ארבעה מגדלי מגורים בני כ- 30 קומות, ולשנות את ייעוד חלק מהשצ"פ ל"דרך". התכנית הוגשה מלכתחילה על ידי חברת "סגול", הבעלים במקרקעין. בהתאם לדרישת הוועדה המקומית, שטח התכנית (הקו הכחול שלה) הורחב, כך שיכלול את הדרכים הסובבות את המתחם, כדי להראות בתשריט את דרכי הגישה לתא השטח. כיוון שדרכים אלו, וכן שטח השצ"פ המיועד לדרך, אינם בבעלות חברת "סגול", הוגשה התכנית על ידי חברת "סגול" ועיריית אשדוד.

התכנית הופקדה ביום 30/9/16 ,ההתנגדויות שהוגשו לה נדחו והיא אושרה ביום29/1/17 בתנאים. מאחר שנטען שהתכנית לא נחתמה על ידי עיריית אשדוד כדין, אחד מהתנאים לאישור התכנית היה חתימת התכנית כדין על ידי כל מגישי התכנית.

ביום 24/4/17 קיבלה ועדת המשנה להתנגדויות את בקשת חברת "סגול" לצמצם את הקו הכחול של התכנית, כך ששטח המקרקעין שבבעלותה יעלה על 75% משטח התכנית, וכן לשנות את מגישי התכנית כך שהיא תהיה המגישה היחידה.

"לאור האמור, הורתה הועדה על שינוי הקו הכחול, באופן שדרכים בתא שטח 500 ,ממזרח לחיבור עם תא שטח 400 ,לא יכללו בתחום התכנית. הוועדה ציינה, כי התכנית אינה משנה דרכים אלו ולפיכך אין צורך בהכללתם בתחום התכנית.

צמצום דרכים אלה, מייתר את הדרישה להצטרפות העיריה לתכנית, דבר שאינו הכרחי כאשר מדובר בתכנית של יזם פרטי אשר כל שטחי העיריה הינם שטחים ציבוריים. חשוב לציין, כי התכנית אינה פוגעת בשטחי העיריה. לפיכך, לאחר התיקון המוצע, עיריית אשדוד אינה נדרשת להיות מגישת התכנית, מאחר ומגישי התכנית יהיו בעלים של כ- 77% משטחי התכנית".

העתירה המנהלית שהגישה גלבר והצליחה לבטל את התכנית, תחילה

התכנית פורסמה למתן תוקף ביום 17.6.18 ,ועל ההחלטה לאשרה הוגשה עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי.  ביום 31/1/18, ניתן פסק הדין בעתירה המנהלית, שבו בוטלה ההחלטה על אישור התכנית. בית המשפט קבע בין השאר, כי השינויים שחלו בתכנית לאחר הפקדתה – קרי, צמצום הקו הכחול והסרת העירייה מרשימת מגישי התכנית – הם שינויים המחייבים את הפקדתה מחדש או לפרסמה להתנגדויות. בעקבות פסק הדין הוגשה לוועדה בקשה מטעם חברת "סגול", לפרסם את התכנית להתנגדויות משניות.

כמו כן, הוגשה בקשה מטעם הגב' הלן גלבר, העותרת בעתירה המנהלית, לפרסם הודעה ברשומות ובעיתונים על ביטול אישור התכנית.

בדיון ביום 5/3/2018 החליטה וועדת המשנה להתנגדויות כלהלן:

לאחר ששמעה את מגיש התכנית ואת נציג העירייה, מחליטה הוועדה לפרסם את התכנית להתנגדויות משניות לתקופה בת 30 ימים לאחר קבלת חוות דעת מאת היועץ המשפטי לוועדה המחוזית לפי סעיף 61א לחוק.

בנוסח הפרסום ייכתב גם, כי הפרסום על אישור התכנית מיום 17.6.18 – בטל.

בהתאם לכך, פורסמה התכנית להתנגדויות משניות לשני נושאים:

1 .צמצום תחום הקו הכחול של התכנית.

2 .שינוי זהות מגיש התכנית- מחיקת עיריית אשדוד מרשימת מגישי התכנית.

הביקורת שמתחה הועדה המחוזית על התנהלותה של הלן גלבר – חברת המועצה

לתכנית הוגשה התנגדות על ידי הגב' גלבר ואחרים. עם זאת הגב' גלבר לא הגישה תצהיר בתמיכה להתנגדות ולא ציינה מה הפגיעה האישית שלה בתכנית, כמו גם איך עצם היותה חברת מועצה מהווה עילה כדי לבסס הגשת התנגדות כאמור. עם זאת, מבלי לגרוע מהאמור לעיל מתייחסת הוועדה להגשת התכנית לגופה.

החלטה:

בפתח הדיון הועלתה לראשונה טענה ע"י המתנגדים, לפיה אין הוועדה מוסמכת לקיים דיון זה נוכח העדר חוות דעת הוועדה המקומית, לטענת המתנגדים בניגוד לתקנה 5ב' . הוועדה מחליטה לדחות טענה זו כפי שנאמר גם בדיון. בחינה לשונית של תקנה 5 ב מעלה, כי דין הטענה להידחות, כמו גם בחינה תכליתית שהרי קבלת חוות דעת של העיריה אינה תנאי לקיום דיון בהתנגדויות.

לעניין ההתנגדות לנושא צמצום הקו הכחול ושינוי זהות המגיש, מחליטה הוועדה לדחות את ההתנגדות.

הוועדה מציינת, כי צמצום הקו הכחול באופן שהתכנית שאינה כוללת דרכים שאינם משתנים בתכנית, ואשר התכנית אינה משנה את תפקודם, תואם את עמדת לשכת התכנון. עמדה שבאה לידי ביטוי מאוחר יותר גם בנוהל מנהל התכנון.

על פי הנחית מנהל התכנון מאוגוסט 2017 אין לכלול בתכנית דרכים הגובלות בשטח המתוכנן אם לא נעשה בהם שינוי. "אין לכלול בתחום הקו הכחול מקרקעין שהתכנית אדישה אליהם, לרבות דרכים וחצאי דרכים. זאת מפאת הקושי הטבעי בצירופם של בעלי עניין נוספים (ודאי שלא לצורך), ולמען הימנעות מכפיית התכנית על בעלי עניין שאינם נהנים מתכולתה".

למה נמחקה עיריית אשדוד ממגישות התכנית?

מחיקת עיריית אשדוד מרשימת מגישי התכנית הוא תוצר של מדיניות זו. מדיניות מנהל התכנון, כפי שכתובה, מבהירה את הבסיס לקביעת המדיניות- מפאת הקושי הטבעי בצירופם של בעלי עניין נוספים ולמען הימנעות מכפיית התכנית על בעלי עניין שאינם נהנים מתכולתה. עוד ציינה הועדה, כי אין ספק שתפיסה זו נכונה ורלוונטית במיוחד בתכנית זו. עירית אשדוד אינה חלק ממגישי התכנית במובן המהותי של העניין. הצרוף של העיריה היה צרוף טכני שאינו קשור למהות התכנון או לשטח התכנית ונבע רק מהכללת הדרכים בתכנית. לפיכך, מחיקת עיריית אשדוד מרשימת מגישי התכנית היא החלטה נכונה. בנוסף, הוועדה אינה רואה גם מקום שעירייה תהיה מגישת תכנית כאשר מדובר ביזם פרטי. לפיכך, גם בהיבט זה הוצאת הדרכים, המייתרת את הצורך בהצטרפות העיר כמגישה, היא החלטה מיטבית.

בהתייחס לטענת המתנגדים בדבר השוני מהוראות הבה"ת, הרי שממילא התכנית לא בחרה לעשות שינויים במערכת הדרכים גם כאשר הרשות המקומית צורפה לתכנית והראיה היא העובדה, כי נכללו רק הדרכים עד צירן ולא במלוא רוחבן.

זכות הטיעון שניתנה בסעיף 106 ב' היא להשפעות שינוי הקו הכחול ולמחיקת עיריית אשדוד מרשימת מגישי התכנית. חרף זאת בחרו המתנגדים לטעון בחריגה משתי סוגיות הנ"ל הן בכתב והן בעל-פה במסגרת הדיון בוועדה ב-29/7/18. מבלי לגרוע מדינן של טענות חורגות אלה לסילוק על הסף, הרי שגם לגופן נמצא, כי דינן להידחות מכל הטעמים שהוחלט עליהם בהתנגדות בשלב הראשון.

הוועדה דוחה את הטענות ביחס לאופן הגשת התכנית וביחס לחוות דעת היועץ המשפטי לוועדה המחוזית.

חוות הדעת של שמאית הוועדה המחוזית

חוות הדעת של היועץ המשפטי התבססה, בין היתר, על חוות דעת של שמאית הוועדה המחוזית והיא נדרשת לצורך עמידה בתנאי סף בלבד.

מנגד, המתנגדים לא הגישו חוות דעת המעידה שחוות הדעת השמאית שגויה או אינה מבוססת , ולכן הוועדה מחליטה להתבסס על חוות דעת של היועצים שלה אשר לא נסתרו. יחד עם זאת על מנת שניתן יהיה לוודא שהתכנית אינה פוגעת ומאוזנת מבחינת כל בעלי הזכויות בתחומה מחליטה הוועדה כי התכנית תוגש כתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים. הודעה תשלח לזכאים בהתאם להוראת החוק.

מכל האמור לעיל הוועדה החליטה לדחות את ההתנגדות למעט לעניין הפיכת התכנית לתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה.

ההחלטה נתקבלה פה אחד.

נכחו בדיון חברי הועדה: דוד לפלר, רחל קטושבסקי, ניצן קטלרו, קרן אביסרור, דני מורביה