אחד ממתחמי המסחר המוכרים באשדוד עומד בפני שינוי דרמטי: תוכנית ענק המקודמת במתחם סטאר סנטר מבקשת להפוך את מרכז הקניות למתחם עירוני חדש, שיכלול אלפי דיירים, מגדלי מגורים, שטחי מסחר ותעסוקה, מוסדות ציבור ושטחים ירוקים. מאחורי התוכנית עומד איש העסקים והיזם האשדודי צחי אבו| אשדוד היום

מי שמכיר את מתחם סטאר סנטר באשדוד רגיל לראות בו מוקד קניות ובילוי, שאליו מגיעים תושבים מכל רחבי העיר והסביבה. אלא שאם התוכנית החדשה תצא לפועל, המתחם המוכר עשוי לשנות את פניו כמעט לחלוטין.

במקום מתחם המבוסס בעיקר על מסחר, מתוכננת לקום סביבת מגורים עירונית חדשה, שתשלב מגדלים גבוהים, בניינים נמוכים יותר, חנויות, משרדים, מוסדות חינוך ושטחים ציבוריים.

מדובר בתוכנית מספר 603-1168525, הנושאת את השם הרשמי ״איחוד וחלוקה, שינוי ייעוד ותוספת זכויות במתחם סטאר סנטר אשדוד״. התוכנית משתרעת על שטח של כ-107 דונם, בחלקה הצפוני של אשדוד, בין שדרות בן גוריון מצפון, רחוב ז’בוטינסקי מדרום, שדרות הנשיא ויצמן ממזרח ושדרות הרצל ממערב.

על פי מסמכי התכנון, המהלך כולל הקמת 1,400 יחידות דיור רגילות ועוד 600 יחידות דיור מכליל, לצד כ-66 אלף מ”ר שטחי תעסוקה וכ-68,900 מ”ר שטחי מסחר.

צחי אבו מאחורי התוכנית שמשנה את צפון אשדוד

במסמכים הרשמיים מופיע איש העסקים צחי אבו כמגיש התוכנית, באמצעות החברות אס.אל.אס. מפרשים בע”מ וסטאר סנטר מנופים אשדוד בע”מ. את התכנון האדריכלי מוביל האדריכל האשדודי אפרים כוינה, ממשרד אפי כוינה אדריכלים בע”מ.

המשמעות רחבה הרבה יותר מהקמת בנייני מגורים חדשים. התוכנית מבקשת לשנות את ייעוד הקרקעות הקיים וליצור מתחם משולב, שבו יתקיימו זה לצד זה מגורים, תעסוקה, מסחר ושירותים ציבוריים. התוכנית כוללת גם איחוד וחלוקה מחדש של מגרשים וביטול מגרש שיועד לתחנת תדלוק. מדובר במהלך שעשוי להשפיע לא רק על מתחם סטאר סנטר עצמו, אלא על אופיו של כל האזור הצפוני של אשדוד, על פעילות העסקים ועל התנועה בצירים המרכזיים המקיפים אותו.

מגדלים בני 30 קומות לצד בניינים בני 9 קומות

אחד השינויים הבולטים ביותר הוא קו הרקיע החדש המתוכנן באזור. בחלקו הצפוני של המתחם, לאורך שדרות בן גוריון, מציעה התוכנית הקמת מגדלי מגורים בני 30 קומות, מעל קומות מסד המיועדות בין היתר למסחר ולשימושים נוספים.

בחלקו הדרומי של המתחם, לכיוון רחוב ז’בוטינסקי, מתוכננים מבני מגורים בני 9 קומות, במטרה ליצור מעבר הדרגתי בין המגדלים הגבוהים לבין הבנייה הקיימת בסביבה. בקומות הקרקע מתוכננות חזיתות מסחריות פעילות, כך שהרחובות לא יהיו מוקפים רק בבנייני מגורים, אלא יכללו חנויות ושירותים שישרתו את הדיירים ואת הציבור. החזון התכנוני הוא ליצור מרחב שבו תושבים יוכלו להתגורר, לעבוד, לערוך קניות וליהנות משירותים ציבוריים במרחק הליכה. אלא שהצלחתו של חזון כזה תלויה לא רק בגובה המגדלים ובמספר הדירות, אלא גם ביכולת לספק תשתיות מתאימות לאוכלוסייה החדשה.

לא רק דירות: עשרות אלפי מטרים של מסחר ותעסוקה

לצד הבנייה למגורים, התוכנית כוללת היקף משמעותי של שטחי מסחר ותעסוקה, שעשויים להפוך את המתחם למוקד כלכלי מרכזי עוד יותר באשדוד. המסחר הקיים, המהווה כיום את עיקר פעילותו של סטאר סנטר, אמור להשתלב בסביבת מגורים חדשה, לצד משרדים, שירותים ומבני ציבור. המשמעות האפשרית היא תוספת מקומות עבודה, הרחבת אפשרויות המסחר וחיזוק הפעילות הכלכלית באזור. עם זאת, המסמכים אינם מבטיחים שכל העסקים הפועלים כיום במתחם ימשיכו לפעול באותו מקום או באותה מתכונת. מדובר בסוגיה חשובה במיוחד עבור בעלי החנויות, העובדים והלקוחות.

כמה שטחים יוקצו לציבור?

אחד ההיבטים המעניינים בתוכנית הוא השינוי בחלוקת הקרקע. על פי טבלת השטחים במסמך, השטחים הציבוריים הפתוחים צפויים לגדול מכ-5,227 מ”ר במצב המאושר לכ-11,484 מ”ר במצב המוצע. גם הקרקע המיועדת למבנים ולמוסדות ציבור צפויה לגדול, מכ-7,381 מ”ר לכ-8,782 מ”ר. התוכנית מאפשרת שילוב של גני ילדים, מעונות יום, מבני קהילה, שירותי בריאות, תרבות, ספורט ודת. בנוסף, היא כוללת הוראות לשילוב גינות, מתקני משחק, הצללות, ספסלים ושבילים, וכן שימוש בגגות המבנים הנמוכים כשטחים פתוחים לרווחת הדיירים. אלא שכאן עולה שאלה מרכזית: האם השטחים הציבוריים המוצעים יספיקו לצורכיה של אוכלוסייה חדשה בהיקף של אלפי תושבים?

האתגר הגדול: מה יקרה בכבישי אשדוד?

כבר היום, הצירים המקיפים את מתחם סטאר סנטר משמשים עורקי תנועה משמעותיים בעיר. שדרות בן גוריון, שדרות הרצל, שדרות ויצמן ורחוב ז’בוטינסקי משרתים תנועת כלי רכב פרטיים, תחבורה ציבורית, משאיות ורכבי שירות.

תוספת של 2,000 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ותעסוקה בהיקפים המתוכננים, צפויה ליצור ביקוש נוסף לנסיעות ולחניה.

במסמכי התוכנית נקבע, כי החניה תתוכנן בהתאם לתקן הארצי שיהיה בתוקף בעת מתן היתר הבנייה. החניה למגורים תופרד באמצעים פיזיים מהחניה למסחר ולמשרדים. כמו כן, מתאפשרת הקמת חניונים תת-קרקעיים משותפים וחיבור בין מרתפי חניה של מגרשים סמוכים. אולם התוכנית עצמה מבהירה, כי הסדרי התנועה והכניסות לחניונים ייקבעו במסגרת התכנון המפורט ויידרשו לאישור הגורם המוסמך כתנאי למתן היתר בנייה.

מכאן שהשאלה החשובה אינה רק כמה מקומות חניה ייבנו, אלא כיצד יצליח מערך הכבישים להתמודד עם תוספת התנועה בשעות הבוקר, אחר הצהריים ובסופי השבוע. האם יידרשו שינויים בצמתים? האם התחבורה הציבורית תתוגבר? והאם תושבי הרובעים הסמוכים יושפעו מעומסי תנועה חדשים? אלה שאלות שמחייבות תשובות ברורות בהמשך הליך התכנון והמימוש.

בדיקות סביבתיות לפני תחילת הבנייה

התוכנית כוללת הוראות הנוגעות לאיכות הסביבה, ובכללן דרישות לבחינת רעש תחבורתי, אוורור חניונים ובדיקות קרקע.

בין היתר, נקבע כי תנאי להיתר בנייה הוא הגשת נספח אקוסטי שיתייחס לרעש התחבורתי משדרות בן גוריון, באישור הגורמים הסביבתיים הרלוונטיים. עוד נקבע, כי לפני מתן היתר הבנייה הראשון יש להשלים חקירת קרקע וגז קרקע ולקבל את אישור המשרד להגנת הסביבה באשר לצורך בפעולות נוספות לשיקום הקרקע או לניהול סיכונים. אין בכך כדי לקבוע שהקרקע מזוהמת, אולם מדובר בדרישה מהותית שיש להשלים לפני תחילת הבנייה.

לא הכול ייבנה בבת אחת

מסמכי התוכנית כוללים גם הוראות למימוש בשלבים. בין היתר, נקבעו הוראות למסירת שטחים ציבוריים לעיריית אשדוד, לפיתוח שטחים פתוחים ולהריסת תחנת התדלוק הקיימת. שלביות הביצוע עשויה לאפשר פיתוח הדרגתי של המתחם, אך היא מעלה שאלה נוספת: כיצד ייראה סטאר סנטר בתקופת העבודות, והאם ניתן יהיה להמשיך לקיים פעילות מסחרית סדירה לצד עבודות הבנייה?

עבור העסקים הפועלים במתחם, מדובר בנושא בעל משמעות כלכלית ממשית.

השאלה הגדולה: האם אשדוד ערוכה למהפכה?

אין ספק, כי תוכנית סטאר סנטר מציגה חזון משמעותי להתחדשות עירונית ולפיתוח כלכלי. היא עשויה להוסיף אלפי יחידות דיור, לייצר שטחי תעסוקה חדשים, להרחיב את השירותים הציבוריים ולשנות את אופיו של אחד האזורים המסחריים המרכזיים בעיר.

עם זאת, פרויקט בהיקף כזה מחייב בחינה יסודית של ההשלכות על הסביבה העירונית. גם שאלת לוחות הזמנים חשובה: מתי צפויות להתחיל העבודות, כמה שנים יימשכו, ומה יהיה סדר הביצוע? בשורה התחתונה, אם התוכנית תתממש במלואה, סטאר סנטר כבר לא יהיה רק המקום שאליו נוסעים לקניות. הוא עשוי להפוך למרחב עירוני שלם שבו אלפי תושבים יתגוררו, יעבדו ויבלו.

בהצלחה!

צילום: קובי אל